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“以房養老”:法律上有多大空間
“以房養老”:法律上有多大空間編者按 隨著社會人口老齡化，養老問題日益凸顯，繼本版上周刊登記者就如何培育養老新模式的專訪，本周再次探討以房養老的可行性及老人權益維護。
隨著城市住房的私有化，很多老年人通過房屋產權制度改革，有了自己的房子。近年房價連續攀高，房產已成為老人可觀的財產。由于目前正處于社會轉型期，子女因工作、結婚，離開父母的居多，老人獨守老屋的不少。房屋閑置，給以房養老創造了空間。隨著觀念的更新，一些老年人開始利用現有房屋改變自己的生存條件，于是“以房養老”在一些城市中悄然興起。
一、以房養老——眾多方式如何運用？
當前以房養老的形式主要有：（1）出租房屋。（2）出賣房屋。（3）用房屋抵押貸款。（4）簽訂遺贈扶養協議，等等。其中，抵押貸款“倒按揭”模式是新型養老模式。這種貸款與傳統的按揭貸款“一次發放，分期償還”不同，將房子押給金融機構或其他專門機構，逐月從該機構領取一定數額的生活費。這種辦法細水長流，既可解決養老資金不足的問題，也不用擔心自己沒房子住，但很多地方沒有大面積推行。簽訂遺贈扶養協議，是遺贈人與扶養人雙方共同簽訂協議，由遺贈人將自己合法財產的一部分或者全部于死后轉移給扶養人，而由扶養人承擔遺贈人生養死葬義務的協議。
一般認為，出租房屋適合子女不在身邊生活相對孤獨的老人。出售房屋進養老院適合沒有子女，生活無人照顧，喜歡與他人合居的老人。簽遺贈扶養協議適用無兒無女，喜歡居家養老的老人。用房屋抵押貸款則適合無兒無女喜歡獨居、合居的老人。但是，老人選擇以上四種以房養老辦法，也有顧慮：出租房屋怕到期被強占使用，或者承租人故意、疏忽大意造成設備損壞房屋貶值，從而糾紛不斷；出賣房屋，可能使得子女可期待利益降低，造成兩代人關系惡化；用房屋抵押貸款，由于利息較高，不是最經濟的選擇；簽訂遺贈扶養協議，存在撫養方不履行生養死葬義務的風險……
二、以房養老——哪些法律可為后盾？
對于上述問題，在法律適用的層面上，并非不可解決。老人可以依據法律維護自己的合法權利。對于強占出租屋或造成設備損壞的，物權法第三十七條、第三十八條規定：“侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任�！薄扒趾ξ餀啵袚袷仑熑瓮�，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任�！�
涉及房屋出賣問題的，老年人權益保障法第十九條規定：“老年人有權依法處分個人的財產，子女或者其他親屬不得干涉，不得強行索取老年人的財物�！睂τ诜课莩鲎�、房屋買賣、用房抵押貸款等情形，則受合同法、擔保法等法律保護。
當然，實踐中需要注意很多問題。如，簽訂房屋租賃合同，要嚴格遵照法律的相關規定，以政府房管部門提供的房屋租賃合同作為簽訂房屋租賃合同的參考，對于租期、租金、設備及違約責任等要仔細斟酌，同時要去有關部門辦理相關手續。出賣房屋時，為防止詐騙，老人應先收房屋對價款后再辦理過戶手續。涉及抵押貸款、倒按揭的，一定要明確利率是否隨銀行利率調整而調整，抵押房屋的價格是否隨市場房價的上漲而上調。簽訂遺贈扶養協議，要注意對扶養人誠信、扶養能力進行充分考察等等。
三、“附條件”可以為“以房養老”問題解憂
無兒女的老人，利用房產解決扶養問題，也即與相關扶養人簽訂遺贈扶養協議，無疑是個好辦法。繼承法第三十一條規定：“公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》（下稱《意見》）第5條規定了協議應當優先適用：“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養協議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養協議與遺囑沒有抵觸，遺產分別按協議和遺囑處理；如果有抵觸，按協議處理，與協議抵觸的遺囑全部或部分無效�！�
有兒女的老人則可以立遺囑。為了防止子女知道遺囑內容后不愿再履行贍養義務，老人可以訂立附條件的遺囑，如在遺囑中設立如下條件：受贈人在立囑人生前不履行義務，在立囑人死后不能繼承財產。繼承法第二十一條規定：“遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利。”《意見》第43條規定：“附義務的遺囑繼承或遺贈，如義務能夠履行，而繼承人、受遺贈人無正當理由不履行，經受益人或其他繼承人請求，人民法院可以取消他接受附義務那部分遺產的權利，由提出請求的繼承人或受益人負責按遺囑人的意愿履行義務，接受遺產�！�
為防止撫養人不履行義務，《意見》第56條規定：“扶養人或集體組織與公民訂有遺贈扶養協議，扶養人或集體組織無正當理由不履行，致協議解除的，不能享有受遺贈的權利，其支付的供養費用一般不予補償；遺贈人無正當理由不履行，致協議解除的，則應償還扶養人或集體組織已支付的供養費用”,等等。有法律為后盾，上述辦法可以為老人的財產和贍養（扶養）問題解憂。
在當前養老資金投入不足的情況下，以房養老的模式具有巨大的市場價值和社會作用。要使以房養老成為一道亮麗的“風景線”,離不開社會各個方面的支持。有關部門應當加強對老年人出租房屋、出售房屋的指導和中介服務，上門辦理手續，解決他們行動不便的問題。為孤寡老人尋求扶養對象，促成遺贈扶養協議的簽訂。同時，應加大具有食宿、醫療、娛樂綜合性、福利性老年人公寓的建設，使老人能夠走出家室，享受晚年生活。
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