淺析住房反向抵押貸款：我國養(yǎng)老保障制度的新探索

淺析住房反向抵押貸款：我國養(yǎng)老保障制度的新探索

　　淺析住房反向抵押貸款：我國養(yǎng)老保障制度的新探索
　　
　　作者：依紅梅
　　
　　論文關(guān)鍵詞：住房　反向抵鉀貸款　養(yǎng)老保障
　　
　　論文摘要：隨著人口老齡化的到來，我國老年人的社會保障體系面臨著沉重的經(jīng)濟壓力。與此同時，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，住房已經(jīng)成為大多數(shù)家庭私人財產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來，解除老年人養(yǎng)老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個有價值的創(chuàng)新性設(shè)想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國的推行進行了分析。
　　
　　住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負責(zé)維護。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年（月）金”.因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”.
　　
　　住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、經(jīng)濟學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)》建議書，開創(chuàng)了將個人房產(chǎn)引人保險和老年保障體系并進行業(yè)務(wù)運行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。
　　
　　一、我國養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立
　　
　　1.中國已經(jīng)快速步入老齡化社會，養(yǎng)老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩
　　
　　按照聯(lián)合國制定的標準，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民（見《中華人民共和國老年人權(quán)益保護法》第2條）。根據(jù)國家計生委統(tǒng)計結(jié)果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%,按未來平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總?cè)丝诘?6.97 %.毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養(yǎng)老問題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養(yǎng)老壓力。
　　
　　據(jù)山東省煙臺市最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺過“老人節(jié)”的老人將多于過“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析：人口老齡化問題，已成為當(dāng)前煙臺乃至全省經(jīng)濟社會發(fā)展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會的共同關(guān)注。
　　
　　2.養(yǎng)老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全
　　
　　我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經(jīng)濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補貼、高福利”的國家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策；改革開放以后的巧年，國有企業(yè)逐步走向獨立，企業(yè)保險因之轉(zhuǎn)向社會養(yǎng)老保障統(tǒng)籌；1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養(yǎng)老保險制度，單一的社會統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會統(tǒng)籌與個人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來的養(yǎng)老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔(dān)為企業(yè)和職工帶來沉重的負擔(dān)，因而在實際操作中引發(fā)出很多問題。據(jù)統(tǒng)計，目前個人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導(dǎo)致很嚴重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。
　　
　　3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實性大大減弱
　　
　　社會人口流動的加強、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)模縮小的趨勢，已經(jīng)使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%,且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒。“四二一”家庭大量出現(xiàn)，將來家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養(yǎng)四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重；而要靠中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發(fā)掘并給予積極推動的。
　　
　　二、設(shè)立、運行住房反向抵押貸款的建議
　　
　　應(yīng)當(dāng)承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會進步的體現(xiàn)，是社會事業(yè)的完善。針對中國社會的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。
　　
　　在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對晚年養(yǎng)老生活。在我國現(xiàn)實的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。
　　
　　變換的方式可包括：（1）資產(chǎn)置換：在國家城市規(guī)劃設(shè)計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經(jīng)辦機構(gòu)費率合計為7%,該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x（1-7%）÷15]÷12個月=每月給付的金額。經(jīng)計算x = 1550元。（2）老年人與金融機構(gòu)合資購房：該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。（3）老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款：老年人一次性拿出30萬元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結(jié)束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養(yǎng)老兩不誤。（4）老年人合作購房并辦理反向抵押貸款：有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。
　　
　　反向抵押貸款資產(chǎn)證券化。金融機構(gòu)在開辦反抵押貸款業(yè)務(wù)后，將會持有數(shù)量日益增多的住房資產(chǎn)，這必將會使機構(gòu)的資產(chǎn)流動性受到相當(dāng)?shù)恼系K。為此，采用資產(chǎn)證券化的方法來激活反抵押貸款機構(gòu)的資產(chǎn)流動性，就是必要的。具體操作程序可表現(xiàn)為：某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產(chǎn)，同時又希望能將手頭現(xiàn)有的住宅置換到更適于養(yǎng)老的處所。這時就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購新住房；將新住房申請辦理反抵押貸款業(yè)務(wù)，將該住房資產(chǎn)盤活用好，起到改善養(yǎng)老生活的處所，尋找到房產(chǎn)養(yǎng)老的新處方。
　　
　　反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推行中，當(dāng)貸款機構(gòu)和借款人之間已經(jīng)簽訂了貸款合同，并開始執(zhí)行之際，往往會因客觀情形的改變，要求對已經(jīng)簽訂的合同給予若干調(diào)整。這種調(diào)整有利于防范風(fēng)險，保護借貸雙方的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)被允許。合同變更的事項可以包括：房屋價值的貶值或升值、原合同約定的貸款期限、還款方式和抵押物等。
　　
　　住宅反向抵押貸款在我國尚處于初期探索階段，當(dāng)前研究的重點有：我國住宅反向抵押貸款的法律基礎(chǔ)，與養(yǎng)老社會保障和房地產(chǎn)抵押市場的有機對接，反向抵押貸款的參與平臺和運行機制，風(fēng)險識別與風(fēng)險控制途徑，相關(guān)配套政策和促進措施等。還應(yīng)組織地方政府、金融機構(gòu)、研究單位和項目承擔(dān)企業(yè)整合資源，共同開展項目試點和成果推廣，建立具有中國特色的住宅反向抵押貸款體系，并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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