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論購房產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙
論購房產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙臧恩富律師
在媒體報(bào)道的諸多購房“黑洞”和“陷井”中，對(duì)購房者危害最大的當(dāng)屬所購房屋存在產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，購房者支付了房款卻得不到所購房屋的所有權(quán)。如何確保購房者能夠順利地取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)，既是購房者迫切關(guān)心的問題，也是政府主管部門規(guī)范房屋交易應(yīng)解決的問題，更是律師為當(dāng)事人購房提供法律服務(wù)時(shí)應(yīng)首先考慮的問題。
產(chǎn)權(quán)，顧名思義，是指房產(chǎn)的所有權(quán)，對(duì)購房者來說，產(chǎn)權(quán)意味著對(duì)所購房屋享有所有權(quán)并同時(shí)對(duì)該房屋所占土地享有使用權(quán)。購買房屋與購買其他普通商品在取得所有權(quán)方式上的不同之處就在于購房屬于不動(dòng)產(chǎn)交易的一種，其所有權(quán)的取得不以是否交付為準(zhǔn)，而是以是否向房地產(chǎn)交易主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。所以，購房者從維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在決定是否購買某個(gè)特定房屋時(shí)，不但要考慮能否擁有所購房屋的實(shí)際使用、支配權(quán)，更要考查能否獲得所購房屋的《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)的《土地使用證》。如果購房者在決定購房之初忽略了所購房屋可能存在的過戶的法律障礙，那么，輕則會(huì)使購房者陷入不必要的糾紛和訴訟之中，重則可能導(dǎo)致購房者錢房?jī)煽眨緹o歸。
綜合分析產(chǎn)權(quán)過戶中的法律障礙，其來源集中在賣方方面。因?yàn)樵谫彿窟@一買賣合同的法律關(guān)系中，買方的主要義務(wù)是支付房款，而賣方的的主要義務(wù)則是交付房屋并轉(zhuǎn)移其所有權(quán)。對(duì)賣方及其所售房產(chǎn)進(jìn)行資信調(diào)查和權(quán)屬分析，是排除產(chǎn)權(quán)過戶法律障礙的關(guān)鍵。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要排除商品房產(chǎn)權(quán)過戶的法律障礙，應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)方面：
一、了解賣方是否有產(chǎn)權(quán)證或預(yù)售許可證。
購買期房的購房者，要看預(yù)售該期房的賣方是否有所出售商品房的預(yù)售許可證。只有擁有商品房預(yù)售許可證，該期房才具備了市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
購買現(xiàn)房的購房者，要看賣方有無所出售房屋的產(chǎn)權(quán)證。是否擁有產(chǎn)權(quán)證是判斷賣方是否對(duì)所出售房屋擁有所有權(quán)和處分權(quán)的標(biāo)志。
二、了解賣方的處分權(quán)上是否存在限制情況，這些限制賣方處分權(quán)的情況包括：
1、查封
被司法機(jī)關(guān)采取財(cái)產(chǎn)保全措施進(jìn)行查封的房屋，在查封期間不得轉(zhuǎn)讓。
2、抵押
被抵押用于債的擔(dān)保的房屋，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。
3、共有
產(chǎn)權(quán)共有的房屋，未經(jīng)其他共有人的同意不得轉(zhuǎn)讓，并且在同等條件下，其他共有人擁有優(yōu)先購買權(quán)。
4、出租
被出租的房屋出售的，房屋產(chǎn)權(quán)人（即出租人）應(yīng)提前三個(gè)月通知房屋承租人，在同等條件下，房屋承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)。
三、了解擬購房屋所在土地的性質(zhì)
1、出讓土地
購房者所購買的商品房所在的土地應(yīng)該是以出讓方式取得的國(guó)有土地，并且賣方已取得了土地使用證。
2、劃撥土地
若擬購房屋所在土地為劃撥土地使用權(quán)，則在該土地未依法辦理土地出讓手續(xù)并繳納相應(yīng)的土地出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓。
3、集體土地
集體土地上的房屋的交易，原則上只能在該房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民之間進(jìn)行。其他城市居民購買集體土地上的房屋無法取得所購房屋的所有權(quán)。集體土地只有依法辦理征用、出讓手續(xù)后，才能由開發(fā)商開發(fā)商品房進(jìn)行出售。
4、軍隊(duì)土地
依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》、(www.baimashangsha.com)《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)問題的通知》、《中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的通知》，利用軍隊(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售給地方的，無論數(shù)量多少，都必須經(jīng)過總后勤部審批。否則就是無權(quán)處分，而無權(quán)處分則應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無效合同處理。
四、要細(xì)分房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，對(duì)于下列形式產(chǎn)權(quán)的房屋，不但要按上述第二條說明的情況分析是否存在限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況，還要按照具體的規(guī)章、政策、本地規(guī)定等進(jìn)行進(jìn)一步分析。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房
2、房改房；
3、安居（解困）房；
4、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房
5、軍產(chǎn)房
總之，房屋產(chǎn)權(quán)過戶是一個(gè)看似簡(jiǎn)單但實(shí)際上卻挺復(fù)雜的法律問題。同樣是可以居住的房屋，但卻因該房屋開發(fā)手續(xù)的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否設(shè)有負(fù)擔(dān)的不同導(dǎo)致這些房屋能否過戶存在不同的情況。所以打個(gè)形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其轉(zhuǎn)讓流通的自由性和受到的限制是不同的。在實(shí)際購房過程中，購房者可按上面提供的思路對(duì)賣方及擬購房屋進(jìn)行必要的分析和調(diào)查。讓賣方出示產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售許可證等相關(guān)的證件，并到有關(guān)部門核實(shí)相關(guān)證件的真?zhèn)巍Ｍ瑫r(shí)應(yīng)讓賣方在購房合同中作出必要的保證和承諾。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理不夠規(guī)范和透明的地方，購房者可以請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)律師提供幫助。
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