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論軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的法律適用及其合同效力
論軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的法律適用及其合同效力臧恩富
引言：近年來(lái)，利用軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)然后以出賣(mài)軍產(chǎn)房使用權(quán)給地方居民居住的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員出售軍產(chǎn)房使用權(quán)而引發(fā)的糾紛也有發(fā)生，這類涉及軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛如何適用法律，如何認(rèn)定合同的效力，不但在律師之間存在爭(zhēng)議，不同法院不同法官之間也有不同看法，軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的有效性和安全穩(wěn)定性缺乏透明有效的法律保障。在這類糾紛中，如何適用法律以及如何認(rèn)定軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的合同的效力成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。本文擬對(duì)軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的法律適用與合同效力基于本人辦理實(shí)際案件的理解和體會(huì)加以研究和闡述，以供從事學(xué)術(shù)研究和代理相關(guān)案件的律師參考。
一、軍產(chǎn)房的法律界定
軍產(chǎn)房是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）的房屋。依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營(yíng)房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國(guó)防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)效，并不得進(jìn)行營(yíng)房變更登記。同時(shí)依據(jù)《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報(bào)總后勤部審批。《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營(yíng)字第530號(hào)印發(fā)）第四條規(guī)定：出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級(jí)單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施。綜合上述軍隊(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
二、軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的法律適用
軍產(chǎn)房的法律適用問(wèn)題是解決軍產(chǎn)房糾紛的焦點(diǎn)和難點(diǎn)。原因是，關(guān)于軍產(chǎn)房的相關(guān)法律規(guī)定主要是由中央軍委或其總后勤部規(guī)定的，如：
1、《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》（１９９０年４月２０日中華人民共和國(guó)中央軍事委員會(huì)發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；
2、《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規(guī)定》【實(shí)施時(shí)間】1992-12-01【頒布單位】中國(guó)人民解放軍總后勤部；
3、《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營(yíng)字第530號(hào)印發(fā)）
4、《總參謀部、總政治部、總后勤部關(guān)于利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)問(wèn)題的通知》、
5、《中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》的通知》
以上這些規(guī)定在互聯(lián)網(wǎng)上可以搜索到相關(guān)原文，但如何看待這些規(guī)定對(duì)于軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓的合同的效力的影響卻是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)于如何認(rèn)定中央軍委及其總后勤部的規(guī)定對(duì)于軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響缺乏明確的法律規(guī)定。因?yàn)橐罁?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）款的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合法無(wú)效。而依據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》（以下簡(jiǎn)稱立法法）的規(guī)定，法律是由全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國(guó)家立法權(quán)（見(jiàn)《立法法》第七條）。而行政法規(guī)則由國(guó)務(wù)院根據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)（見(jiàn)《立法法》第五十六條第一款）。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定不是法律，也不是行政法規(guī)，與合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定對(duì)應(yīng)不上。使得中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定對(duì)于合同效力的影響沒(méi)有直接的法律規(guī)定。這是產(chǎn)生軍產(chǎn)房法律適用及軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同效力爭(zhēng)議的根源所在。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定依據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)屬于軍事法規(guī)和軍事規(guī)章。而依據(jù)《立法法》的規(guī)定：軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量?jī)?nèi)部實(shí)施。因軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)即涉及軍事力量?jī)?nèi)部，又涉及軍事力量外部的地方軍產(chǎn)房購(gòu)買(mǎi)人，此事如何適用軍事法規(guī)、軍事規(guī)章以及如何認(rèn)定軍事法規(guī)、軍事規(guī)章與合同效力的關(guān)系仍然沒(méi)有明確的法律規(guī)定。所以為了解決涉及到軍隊(duì)與地方法律關(guān)系的軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)的法律適用及其效力，迫切需要通過(guò)法律或中央軍事委員會(huì)與國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)文的形式明確軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓時(shí)的法律適用與合同效力問(wèn)題。
對(duì)于中央軍軍事委員會(huì)及其各總部、軍兵種、軍區(qū)的立法權(quán)及其所立規(guī)范的效力，依據(jù)《立法法》第九十三條規(guī)定：中央軍事委員會(huì)根據(jù)憲法和法律，制定軍事法規(guī)。中央軍事委員會(huì)各總部、軍兵種、軍區(qū)，可以根據(jù)法律和中央軍事委員會(huì)的軍事法規(guī)、決定、命令，在其權(quán)限范圍內(nèi)，制定軍事規(guī)章。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章在武裝力量?jī)?nèi)部實(shí)施。軍事法規(guī)、軍事規(guī)章的制定、修改和廢止辦法，由中央軍事委員會(huì)依照本法規(guī)定的原則規(guī)定。
三、軍產(chǎn)房向地方購(gòu)買(mǎi)者轉(zhuǎn)讓的合同效力分析
依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。另依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司中國(guó)人民解放軍總后勤部基建營(yíng)房部關(guān)于印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營(yíng)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。其營(yíng)房變更登記委托住用單位（即產(chǎn)權(quán)管理單位）全權(quán)辦理，使用住用單位印章，但必須按《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更批準(zhǔn)權(quán)限，持有總后勤部或各軍區(qū)、軍兵種、國(guó)防科工委等大單位的批件。不符合上述規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)效，并不得進(jìn)行營(yíng)房變更登記。同時(shí)依據(jù)《軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行條例》第十五條的規(guī)定：利用軍隊(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論數(shù)量多少，一律報(bào)總后勤部審批。《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》（總后勤部[1999]后營(yíng)字第530號(hào)印發(fā)）第四條規(guī)定：出售軍隊(duì)現(xiàn)有住房，必須經(jīng)軍區(qū)級(jí)單位審查并報(bào)總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織實(shí)施。綜合上述軍隊(duì)房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
具體到判決中的法律適用，筆者的意見(jiàn)是應(yīng)適用合同法第五十一條的規(guī)定：即“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。即軍產(chǎn)房向地方轉(zhuǎn)讓，依軍事法規(guī)和軍事規(guī)章的規(guī)定，應(yīng)經(jīng)過(guò)總后勤部審批同意。軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)之前經(jīng)過(guò)總后勤部審批同意或爭(zhēng)議起訴到法院前經(jīng)過(guò)總后勤部追認(rèn)的，法院應(yīng)認(rèn)定為有權(quán)處分，軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。否則應(yīng)按無(wú)權(quán)處分認(rèn)定處理，即，應(yīng)依《合同法》第51條的規(guī)定按無(wú)效合同處理。
四、買(mǎi)賣(mài)軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說(shuō)法的法律性質(zhì)及合同效力分析
現(xiàn)實(shí)生活中涉及的軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)往往以出售軍產(chǎn)房使權(quán)或居住權(quán)，由出售軍產(chǎn)房一方向地方購(gòu)房者出具營(yíng)房居住證的變通方式進(jìn)行，如何看待和評(píng)價(jià)買(mǎi)賣(mài)軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說(shuō)法的法律性質(zhì)及合同效力，是一個(gè)值得研究和應(yīng)由有立法權(quán)的權(quán)威部門(mén)盡早明確的問(wèn)題。筆者認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說(shuō)法的法律性質(zhì)實(shí)質(zhì)是房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，如無(wú)總后勤部審批，有關(guān)買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓合同也是無(wú)效的。具體理由闡述如下：
1、《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十條第（一）款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。該條例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括了所謂的永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)，即使以永久使用權(quán)的名義向地方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也必須經(jīng)過(guò)總后勤部的審批。
2、從法律的角度講，除了地方國(guó)有福利分房中的房屋允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（其實(shí)質(zhì)是房屋租賃權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓）外，其他房屋買(mǎi)賣(mài)中并沒(méi)有房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)這個(gè)法律概念，以買(mǎi)賣(mài)軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的名義所進(jìn)行的軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)，其法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)要么是房屋轉(zhuǎn)租的關(guān)系，要么是房屋買(mǎi)賣(mài)的關(guān)系，使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的法律本質(zhì)是承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)合同法第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)部分無(wú)效。出賣(mài)房屋的永久使用權(quán)其本質(zhì)是租賃權(quán)的無(wú)限期轉(zhuǎn)讓，這與合法同中關(guān)于租賃合同的期限不得超過(guò)二十年相違背，是無(wú)效的，不可行的。
3、軍產(chǎn)房的買(mǎi)賣(mài)合同也是合同，依法應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定。依據(jù)合同法第一百三十條的規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，(www.baimashangsha.com)買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分”。第一百三十五條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)。”即依據(jù)合同法關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，作為軍產(chǎn)房的賣(mài)方的主要義務(wù)是交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán)，雖然有的軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)定只辦理軍產(chǎn)住房證，但這樣的規(guī)定并不能排除軍產(chǎn)房的賣(mài)方依合同法應(yīng)承擔(dān)的賣(mài)方的法定義務(wù)，即轉(zhuǎn)讓軍產(chǎn)房所有權(quán)的義務(wù)。
綜上所述，買(mǎi)賣(mài)軍產(chǎn)房居住權(quán)或永久使用權(quán)的說(shuō)法的法律性質(zhì)實(shí)質(zhì)是房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)，如無(wú)總后勤部審批，有關(guān)買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓合同也是無(wú)效的。
五、評(píng)論及建議
依據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第三十四條第（二）款的規(guī)定：“對(duì)于越權(quán)擅自處理軍隊(duì)房地產(chǎn)的單位，沒(méi)收其全部收入，擅自處理的房地產(chǎn)應(yīng)全部收回，并給予主管負(fù)責(zé)人或直接責(zé)任者行政處分。”也就是說(shuō)，對(duì)于違規(guī)的軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)軍產(chǎn)房的一方當(dāng)事人可能面臨失去所購(gòu)房屋又得不到補(bǔ)償?shù)牟涣己蠊６?gòu)買(mǎi)房屋對(duì)于絕大多數(shù)地方居民來(lái)說(shuō)又是一生中最大的一筆支出，所以軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)事關(guān)重大。
軍產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)涉及軍隊(duì)和地方購(gòu)買(mǎi)者雙方的利益關(guān)系，也是一種軍民關(guān)系，鑒于目前關(guān)于軍產(chǎn)房的買(mǎi)賣(mài)的法律適用及合同效力的認(rèn)定缺乏明確的法律規(guī)定，使得律師代理和法院審理涉及軍產(chǎn)房的買(mǎi)賣(mài)案件的難度和不確定性加大，購(gòu)房者也缺乏法律上的安全感。建議有權(quán)立法的權(quán)威部門(mén)盡快以立法的形式加以明確，以定紛止?fàn)帲⒃鲞M(jìn)軍民合法利益的平衡保護(hù)。
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