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物業管理工作會議講話稿
現如今，我們使用上講話稿的情況與日俱增，講話稿是在公務活動中針對特定場合，面對特定聽眾發表口頭講話的文稿。那要怎么寫好講話稿呢？以下是小編幫大家整理的物業管理工作會議講話稿，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業管理工作會議講話稿1
同志們：
今天我們召開雨山區20xx年物業管理全覆蓋工作總結會議，主要是對我區20xx年的物業管理全覆蓋工作做個匯總，對表現較好的物業企業及單位、個人進行表彰。希望受表彰的先進集體和個人再接再厲、扎實工作，為全區物業管理行業發展再立新功，希望大家以先進為榜樣，創新思路、真抓實干，努力開創我區物業管理工作新局面。
我區物業管理行業自1998年起步，歷經十幾年發展，從無到有、從小到大，逐步走上快速發展的良性軌道。物業管理覆蓋面不斷擴大，管理隊伍正在形成，服務內容日趨豐富，服務質量逐年提高，社會認知度和業主滿意度大幅提升。特別是20xx年實施物業管理全覆蓋工作以來，各有關部門和物業公司以美化城市形象、改善人居環境為目標，完善管理體制，創新服務模式，全區物業管理工作取得顯著成績。
目前，全區103個小區中有77個小區實行了物業管理，物業服務企業達到40余家；15個有安置房小區有14個實行了物業化管理，物業管理全覆蓋率達到了93%；有40個物業管理小區成立了業主委員會，占小區總數的39%。我區已將業主委員會建設納入社區建設體系，推行居委會和業委會成員交叉任職，形成了物業服務與社區建設和諧發展的良好局面。
城鎮化的快速推進為我區物業管理行業發展拓展了新空間，廣大農民群眾由農村平房搬進社區樓房，居住需求從單純的生存型向舒適型轉變，對居住舒適度、安全性提出了更高要求，物業管理的領域和范圍也將逐步向村鎮社區拓展和延伸。目前，我區同時，我區文明城市建設也對物業管理工作提出了新要求。
在今年的`“文明城市”創建過程中，我深有感觸：那些實行規范化物業管理的小區，環境優美、設施完善，稍作努力就能達到標準要求，成為一道靚麗的風景線；反觀那些物業管理不到位的小區，基礎設施薄弱、環境衛生臟亂差，成為創城工作的難點，雖然投入大量人力物力進行整治，但差距仍然較大。這其中既有體制方面的原因，但主要還是物業管理不到位、不達標造成的。
在成績面前，也必須清醒地看到，我區物業管理工作與先進城市相比，與形勢發展要求相比，與群眾期望相比，還有較大差距。雖然實行物業管理全覆蓋工作以來，物業管理導致的投訴有所下降，但還達不到人民群眾百分百滿意。究其原因，我的認識如下：一方面，物業企業服務意識不強，先服務后收費的觀念沒有形成；另一方面，業主有償服務觀念滯后，“物業服務是商品”的意識淡薄，業主委員會成立比例不高，已成立的往往也不能充分履行職責。現在有相當數量的物業糾紛是由開發建設遺留問題引發的，比如開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施、部分房屋及附屬設備存在質量問題等。同時，還有部分物業管理企業隸屬于房地產開發企業，項目交接缺乏嚴格驗收手續，為后期管理服務矛盾的產生埋下隱患。
所以，我們高度重視實施物業管理全覆蓋工作，各級單位、個人和物業公司要加大工作力度，使每個物業管理工作人員都能全身心投入到全區的物業管理工作中去，；同時也要加大對物業管理工作的宣傳力度，使群眾理解支持物業管理，并能積極參與到小區的物業工作中來。
客觀地講，這些年我們在實施重點工程、民生工程等方面取得了一定成果，城市功能形象得到顯著提升，但在住宅小區物業管理方面傾注精力還不夠，各單位各部門及物業企業之間配合不密切，一定程度上影響了工作開展。下一步我們將加強物業管理全覆蓋工作的督導考核，明確目標、落實責任，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作開展提供有力保障。各物業企業要切實加強內部管理，苦練內功、創新經營，全面提升物業服務水平。各物業企業要積極更新觀念、轉變角色，把提升服務水平放在首位，大力推行精細化管理、人性化服務。要主動與社區居委會、業主委員會搞好溝通協調，共同研究解決存在的困難和問題。全區各級物業服務單位和物業管理企業，統一思想、認清形勢，搶抓機遇、創新發展，全面提升物業管理服務質量和水平。
同志們，物業管理工作事關我區城市建設發展，事關社會和諧穩定。我們要在區委、區政府的正確領導下，進一步明確目標、強化責任，創新思路、扎實工作，全面提升物業管理服務水平，為建設文明和諧的雨山區作出新的貢獻！
物業管理工作會議講話稿2
同志們：
昨天，家瑾同志對《物業管理》（以下簡稱《條例》）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的根底上，有十個單位交流了經歷和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。
會議討論中提出了不少貫徹中的以及一些需要繼續討論研究的問題。昨天晚上，房地產業司進展了認真的歸納，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹施行中的有關問題，針對這些意見，建立部還將繼續研究，也希望各地積極探究。
一是，關于業主和業主大會。《條例》業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經全體業主所持投票權三分之二以上通過。業主大會怎么組織，還需要探究。
二是，業主委員會成員的素質問題。對此《條例》作了原則性的規定。業主委員會成員需要具備高素質，能否請當地的人大代表和政協委員來擔任。業主委員會能不能真正盡責，對業主委員會發揮作用很重要，請你們在今后的工作指導中總結經歷。
三是，業主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。
四是，物業管理區域內發生治安事件，物業管理企業有沒有責任。
五是，關于物業管理企業代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任如何落實，這涉及到公用事業改革的問題。
六是，物業管理企業經營環境和虧損的問題，以及當地政府在環境整治中會不會增加物業管理企業負擔的問題。
七是，共用部位、共用設施的產權怎么明確地界定。
八是，舊小區實行物業管理難的問題。
九是，房地產管理部門與其他相關部門對物業管理活動的監視責任和如何履行職責。
十是，地方政府制定相應的法律法規和研究轉變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的里作了說明，要在貫徹《條例》中逐步解決，要有一個過程。
我個人體會，物業管理不完全是一個房屋管理問題，很多社會問題交織在一起，極其復雜。當前最重要的是抓好《條例》的學習、宣傳、貫徹，要通過制度創新，機制創新，管理創新，探究解決好這些問題。開展中的問題要用開展的來解決。下面，我結合自己學習《條例》的體會談點認識，同大家一起研究討論。
我認為當前貫徹《條例》，首先是省建立廳、各地房地產行政主管部門，也包括城鄉規劃、市政公用、質量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作，前期建立和物業管理帶來的問題非常突出。《條例》從解決社會開展、經濟開展過程中的一些矛盾出發，作出了很多規定，所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區問題，到底是房屋管理，還是城市市容市貌環境衛生管理，還是房屋管理和市容市貌環境衛生管理相結合，是很現實的問題。各地要在認真學習領會《條例》的法律關系，認真分析各地理論的根底上，確定有效的步驟，推進《條例》的施行。向社會各方宣傳理解認識《條例》的重要性，和自己應當承擔的法律規定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業主、開發企業和物業管理企業，要解放思想，實事求是，與時俱進，根據《條例》調整工作思路，轉變觀念，將《條例》貫徹好。
我國物業管理歷來是有社會需求，與經濟體制、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質的重要方面。物業管理新體制的產生、開展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，社會事業的開展，人們生活程度的.進步，住房制度改革的深化，以及房地產建立、銷售和售后使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步開展和標準。我國物業管理的歷史狀況：80年代初以前，我國廣闊居民住房產權主要是屬于政府房管部門、企事業單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業單位負責環境管理，包括綠化、衛生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環境管理承擔組織責任。
80年代中期之后，我國進展城市經濟體制改革，打破單位單一投資建房，開場允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步進步，形成對居住環境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產權單位管理，外部環境那么由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理形式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環境衛生、綠化環境等公共財產的意識。
房地產市場的培育和開展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開場形成效勞于房屋所有人的物業管理。特別是人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區的物業管理，這種需求的經濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區物業管理的開展起到積極的推動和示范作用，同時也引發出物業長期管理的需求。
我們房地產開發是實行滾動開發，預售制、規劃批準建立范圍施行周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業費用由誰來承擔問題，促使開發企業組建物業管理企業，滿足開發企業的需求和購房業主在小區建立尚未全面完成情況之下的物業管理需求。房地產開發企業對自己開發的工程施行物業管理，也是基于業主對物業管理效勞的需求，這就形成前期物業管理。
隨著住房制度改革的推進，物業管理也隨之開展。但存在公房出售之后的物業管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關系、管理方式等尚需研究和標準。
居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，開展到對環境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，開展到同時需要對部分公共社會事務的效勞；從需要對房產和附屬設施的完好，開展到實現房屋的保值、增值。這些，使物業管理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業管理開展的進程來看，物業管理涉及我國方案經濟體制向市場經濟轉變，房地產業開展和住房制度改革，改善人居環境、提供公共效勞，也包括機關后勤效勞改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發揮。在這些轉變中需要立法來強調業主的自身的位置，標準業主與業主之間、業主與開發企業之間、業主與物業管理企業之間，居委會、街道辦事處與業主和物業管理企業之間的關系，需要政府主管部門轉變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉制問題，這也就是存在于《物業管理條例》之中的社會根底，需要明確相關法律制度。
《物業管理條例》既然存在著立法的社會根底，就應當用法律法規來標準，在改革和開展中推進物業管理。法律法規的嚴肅性，既要調整解決好現有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規定，準確理解和把握好物業管理活動中的規定法律關系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：
業主是房屋產權的所有者，業主委托物業管理企業施行物業管理區域內的物業管理行為。所以，業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氣氛的根底。明確這一點，才能說清楚業主具有可以選擇管理企業和不選擇管理企業的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規定的義務。
業主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面，由公約和規章制度確定的義務。多個業主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務部分，必然存在業主和業主之間內在的聯絡，這就表達出業主公約。因此，《條例》在進展制度設計時，在吸收理論證明行之有效的既有制度的根底上，確立了業主大會制度。明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，規定了業主大會的成立、會議形式和表決方式，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。通過這些規定，保證業主大會可以實在擔負起代表和維護全體業主合法權益的職責。
業主、業主大會與物業管理企業之間是合同關系。業主、業主大會委托物業管理公司管什么、到達什么效勞標準，要通過合同明確約定。當然，效勞價格和效勞程度必須相對應。物業管理公司的效勞內容不是包羅萬象的，應該按照合同約定提供效勞。在物業管理效勞活動中，業主是責任主體，物業管理公司是效勞主體，他們之間違背合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護和約束，行政主管部門不要過多干預。
《條例》規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建立單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業效勞合同。
為什么《條例》規定，建立單位可以選聘物業管理企業進展前期物業管理。
在建立過程中間，開發企業與業主以及物業管理企業之間互相利益關系的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的銷售是一個過程。因為房屋建立實行的是滾動開發，業主在滾動開發中，獲得產權，不可能等到開發商銷售完所有物業，購房人全部入住，成立業主大會之后，才來選聘物業管理企業施行物業管理。因此，商品房銷售階段的物業管理效勞，是建立期的業主（建立單位）向最終業主（住戶）過渡期的物業管理，也就是前期物業管理，客觀上只能由建立單位選聘物業管理企業來施行。《條例》規定，前期物業效勞合同由建立單位和物業管理企業來簽訂。但物業管理企業提供效勞的對象不僅是建立單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業主長遠利益的保證，包括對批準規劃施行中的有關問題的預防，可以減少開發企業建立過程中隨意改變規劃。所以，《條例》要求，必須包含建立單位與物業管理企業簽訂的前期物業效勞合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業效勞合同中約定的關于物業管理的權利義務，為業主承受物業管理企業的效勞提供了法律根底。
《條例》第二十條對業主委員會、業主大會與居委會的關系作了明確規定。要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我效勞的自治組織，主要職能作用是，協助基層政權做好居民群眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為標準，創造良好、和諧的社區人際關系。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益通過業主公約來確定的組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應。業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會意見的義務。規定業主大會、業主委員會應當承受居民委員會指導和監視，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居委會依法履行自治管理職責，并承受其指導。與其他企業一樣，物業管理企業按合同和國家有關法律法規進展經營效勞，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。
關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓構造相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定，交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的，主要是用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業管理區內公共設施、共用部位完好使用和維護業主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制度，嚴格征收，專項使用，加強監管。
物業管理企業是按照《公司法》設立的自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權利，政府不能干預民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨意運用自己擁有的行政權利進展干預。政府部門既要尊重業主在物業管理上的自主權，也要尊重物業管理企業的獨立經營自主權。
政府的作用，主要是根據法律、法規、規章對物業管理企業行為實行監視管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。
社會對環境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地建立和房地產主管部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革施行。
做好這項工作，必須充分領會《條例》精神，并充分總結物業管理開展的歷史過程。通過這些工作，把握物業管理的難點、重點和方向，這樣工作才有前瞻性。
第一，要把法律關系弄清楚。要明確物業管理各方主體的法律責任，特別要明確業主責任和行政主管部門自身的責任。
第二、要盡快完成配套法規的制定，對過去的法規進展清理，要有方案，明確出臺的時間。部里有關司局向我反映，向地方征求意見的立法經常不能按期回來。當前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標，并把考核結果向省區市政府通報。
第三，要同心協力，解決法制建立問題。我講的同心協力有三個層面。一是上下同心協力，我們這個行政管理的各部門要同心協力，二是左右同心協力，我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議，《條例》對有關質量安全，規劃問題，城市建立中的水、氣等改造的問題，都有規定。貫徹落實好《條例》，我們的相關部門能不能同心協力很重要。三是我們與建立行政管理部門以外的部門同心協力，特別要與民政部門，與當地政府有關社區管理的部門同心協力。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。宣傳工作還要加強。法規司、房地產業司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹施行《條例》對促進城市開展、改善投資環境的作用，對協調業主共同利益和保護業主合法權益的作用。對業主的宣傳，要增強業主自律意識，推進民主協商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會言論的正確引導，《條例》的貫徹工作才能做好，才能標準社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好《條例》的貫徹落實，真正維護廣闊業主的利益，這是國務院指導對《條例》頒發施行的要求。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹施行《條例》中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。
同志們，隨著《條例》的公布施行，我國的物業管理行業進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切實在實地保護好廣闊群眾的權益，為全面實現小康社會目的作出應有奉獻。
物業管理工作會議講話稿3
同志們：
這次召開物業管理工作會議意義非常重要，首先我代表××地產公司對業主入伙以來一直辛勤效勞于我們社區的物業公司全體管理人員和一線員工表示衷心的感謝。剛剛，陳科長、師副總已就××的物業管理工作做了及布署，我完全贊同，下面我代表建立單位對我們物業公司提幾點期望和要求：
物業管理工作涉及我們社區1000多戶業主，可以說是千家萬戶，事關業主的居住質量，關系到我們“時代海岸”的品牌建樹和延續，再說大的也關系到社會的穩定。我們建立單位也高度重視社區的物業管理工作，我們深深意識到交樓之后并不代表我們建立單位開發經營工作就完畢了，后期的物業管理工作更是我們建立單位開發經營的一種延續。時代海岸工程開發建立經過三年多的精心打造，目前已成為三亞地產第一品牌并已贏得了社會及各界同行的認可，如何確保我們和業主物業的保值、增值成為交付樓之后我們戰略經營當中的重要工作。所以我們成立了物業公司，希寄托很大的希望。
嚴把員工招聘關，招聘管理人員須畢業于物業管理專業，招聘維修工程人員須具有相關工作技能的'多面手，并持有《上崗證》，做好員工入職前的培訓工作，對小區的根本情況，在崗職責心中有數減少盲目性。大力進步我們物業管理從業人員素質，要大力開展物業專業技能競賽活動，推動專業技術進步，進步專業知識才能及管理效勞程度，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，要抓好人員培訓工作，加強企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，進步我們從業人員的素質。使員工的個人素質得以進步，從而進步企業的管理效勞程度和管理效益，樹立良好的企業形象。
從實際出發，嚴格管理iso9000質量體系動作，制定嚴格的和崗位規程、工作標準、考核標準、根據每個員工的工作職責，制定全方位的考核方法，制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增加考核的可操作性，減少考核時的人為因素影響，建立完善的考核制度，實行末位淘汰制，增加員工的危機感、緊迫感、促使員工不斷的進步自身素質。
當然，由于我們工程的特殊性—舊城改造，目前入職的部分員工屬原被拆遷戶及公司員工親屬，沒關系，給足三個月時間的時機培訓，考核合格前方能正式錄取上崗。
保安人員的素質、形象的好壞，直接影響到業主直觀地評價一個物業管理公司管理程度的上下，所以我在這時要重點地強調一下：要建立并完善各項治安管理制度及應急預案，對新聘的保安人員要進展上崗前根本知識和操作技能培訓，加大對在職保安的培訓力度、注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理才能的培訓。從而增加保安人員的工作責任心和整體素質、強化效勞意識、樹立“友善和威嚴共存、效勞與警衛并在”的效勞職責，保安人員在做好治安管理職能外，還要為業主提供各種效勞，讓保安隊伍形成我們時代海岸社區的一道亮麗風景線。
同志們，物業管理工作涉及千家萬戶，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的效勞性工作。因此，在物業管理實際工作中要時刻牢記物業管理無小理職能外，還要為業主提供各種效勞，讓保安隊伍形成我們時代海岸社區的一道亮麗風景線。
同志們，物業管理工作涉及千家萬戶，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的效勞性工作。因此，在物業管理實際工作中要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切以業主的需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急、做業主之所需“的效勞宗旨，不斷學習和創新、與時俱進。最后希望我們物業公司全體員工增加責任感、使命感、進步效勞意識、齊心協力、扎實工作，創始”管理無盲點、效勞無挑剔、業主無怨言“的物業管理工作新場面。
物業管理工作會議講話稿4
各位領導、同志們：
今天，我們召開全市物業管理工作會議，主要任務是貫徹落實市政府×市長對全市住房工作的重要批示，以及×市長在全市住房保障和房產管理工作會議上有關物業管理工作的有關要求，動員各縣區、各有關單位和廣大物業服務企業，凝心聚力，強化服務，進一步提高全市物業管理水平，為建設和諧幸福宜居×做出新貢獻。根據會議安排，下面我對全市物業管理工作作總結部署。
一、近年來全市物業管理工作回顧
近年來，物業管理戰線的廣大干部職工在各級黨委政府的堅強領導下，攻堅克難，開拓進取，全市物業管理工作穩中求進、難中向好，較好完成了全年主要目標任務。
一是行業發展規模不斷壯大。全市物業服務企業總數達到×家，其中本地一級×家、二級×家、三級×家、暫定三級×家、外地來連企業×家，物業管理項目達到×個，管理總面積突破×萬平方米，從業人員×萬人。去年全市新增物業服務企業×家(含外地來連×家)，新增物業管理項目×個。
二是制度體系建設不斷加強。完成了《×市物業管理實施細則》的擬定工作，并組織行業專家集中修改，廣泛征求物業服務企業、業主委員會等相關主體意見，邀請人大代表、政協委員座談討論。同時還啟動了前期物業服務合同修訂，完成了一批制度辦法起草工作。
三是行業監管力度不斷加大。對資質過期的×家本地物業服務企業依法予以資質注銷，對×家備案過期的外地企業清理出我市物業服務市場。為整頓市場環境，促進物業服務企業主動履職，先后組織海州、連云區等就小區管理服務情況進行突擊檢查，對存在問題的小區，責成屬地主管部門和街道督促企業限期整改。去年各縣區主管部門定期不定期組織專項檢查×余次，進一步增強了物業服務企業的契約意識和服務意識，小區物業服務水平總體有所提升。
四是城市宜居品質不斷提升。在市區×個物管小區開展了園林綠化提檔升級活動，新栽樹木×余株，種植草皮×萬平方米。開展物管小區排水系統專項整治，確保汛期物管小區安全。認真開展物管小區市優達標創建活動，×個物管小區達到市優管理服務標準，涌現出一批創建先進單位和物管示范小區。同科匯豐國際、蒼梧三期、金鷹國際城等小區始終保持較高管理水平，經得住檢查，受到業主好評。
五是物業維修資金、物業服務用房管理進一步規范。建立了市區電梯、消防設施設備專項維修資金，適時調整了市區物業維修資金繳存模式，提高了維修資金交存率。去年市區共撥付使用物業維修資金×萬元，涉及×個小區，惠及業主×萬戶，同比增長×%。加強物業服務用房配置和使用管理的監督檢查，對×多家未按規定配置或違規使用物業服務用房的建設單位、物業服務企業采取了限期整改措施，切實維護了廣大業主的權益。
在肯定成績的同時，我們也要清醒地看到，當前全市物業管理工作還存在很多困難和問題，與廣大人民群眾追求宜居幸福生活的熱切期盼、與黨和政府改善民生的工作目標、與我市“十三五”全面建成小康社會的總體要求還有較大差距。如物業管理政策法規相對滯后，物業管理體制機制不健全，物業服務總體水平不高，熱點難點問題亟待破解等等。
二、下步物業管理工作安排
今年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進供給側結構性改革的攻堅之年。對于全市物業管理行業來說，要轉變思維方式，抓住關鍵舉措，努力實現“十四五”期間物業管理工作良好開局。
(一)完善政策法規體系，推動物業管理法制化建設。
推動出臺《×市物業管理辦法》，同時要制定和完善八個配套文件：以市政府辦名義出臺《×市既有住宅加裝電梯指導意見》;會同市規劃局制定《×市物業服務用房管理暫行辦法》;出臺《×市物業應急維修管理暫行辦法》;會同市工商局修改印發《前期物業服務合同》《物業服務合同》示范文本;制定《×市物業服務質量考評細則》《×市物業管理項目經理等級考核辦法》《物業管理委員會成立規程》《×市物業服務保證金管理辦法》。力爭通過兩年的努力，建立較為完善的物業管理制度體系，逐步實現有法可依，為依法監管打牢基礎。
(二)加快推進體制機制改革，提高物業管理工作效能。
一要推進建立屬地管理、綜合管理和行業管理有機結合的物業管理體制，健全“指導監督在市級，主體責任在縣區，具體負責在街道，矛盾化解在社區”的物業管理運行機制。二要推進縣區、街道、社區物業管理工作機構、經費和人員“三落實”。年內市區及各縣要全部完成街道物業服務窗口的設立，年底全市將統一組織檢查考核。三要推動相關部門職責進小區。在各物管小區統一設置“物業管理公示欄”，公示相關部門和單位的`職責及聯系人、聯系電話，接受業主監督和投訴，及時查處小區違法違規行為。四要進一步簡政放權。將前期物業招投標管理、物業服務質量保證金管理、物業服務用房交付使用監管、限額以下物業維修資金使用審批等權限下放到各區，充分調動基層部門的工作積極性和主動性。五要優化行業監管模式。充分運用已建成的智慧物業監管服務平臺，整合行業發展的各類數據，實現數據共享，提高監管效能，促進行業健康發展。
(三)加大重點工作推進力度，切實提升物業服務質量。
一要繼續開展市優物管小區達標創建活動。按照年初既定目標，確保全市×%以上物管小區達到市優標準，為全面提升物業服務質量樹立更多典型。二要積極創建國家衛生城市，努力打造干凈物管小區。在小區電子顯示屏滾動播出創建國家衛生城市宣傳標語，在小區出入口懸掛創建橫幅。各縣區要結合“干凈、方便、順暢”×建設實施方案，認真組織開展“干凈物管小區”專項行動。三要加大老舊小區改造力度，做好后續管理服務。×月×日前全面完成全市×個老舊小區改造任務，努力改善老舊小區硬件設施條件。四要強化執法檢查，凈化市場環境。縣區物業主管部門要認真履職，主動執法，加大監督檢查力度和頻度，及時將服務質量差、管理水平低、投訴問題多的物業服務企業列入黑名單。要加強物業管理招投標管理，維護招投標市場的公開、公平、公正。適時引入第三方評估，將評估結果向社會公布。
(四)突出抓好信用體系建設，完善行業監管措施。
一要盡快完成物業信息數據庫建設。各縣區、各物業服務企業要根據市局統一部署，做好數據整理報送，力爭在上半年完成全市物業服務企業、物業管理項目和項目經理基礎信息、信用信息的征集和系統錄入。二要完善信用考評機制。按照企業自評、縣區初評、市局評定的程序和信用評定辦法逐級審核確認，確保數據真實準確。三要做好數據成果運用。今年年底前要發布全市第一期物業服務企業信用報告。從明年開始做到每季度發布一次，促進守法守信經營。
(五)強化公眾監督和行業自律，提升行業整體素質。
一是舉辦“最美物業人”“最美物管小區”公眾評選活動和物業管理行業三個“十佳”評選活動，努力提升業主依法維權適度維權、業主委員會和物業服務企業依法履職履約能力，促進和諧社區建設。二是制定行業自律規則，組織全市物業服務企業簽訂行業自律承諾書，引導物業服務企業提升管理服務素質。扎實開展項目經理培訓，培優一批綜合素質高、業務能力強的項目經理崗位先鋒。同時，扎實開展勞動技能比賽，加大一線作業人員培訓力度。
主要保障措施：
一是加強考核管理。積極發揮市物業管理領導小組辦公室的作用，牽頭制定各部門物業管理工作考核問責辦法，將各部門物業管理工作履職情況、目標完成情況納入年底考核。
二是強化問題導向。摸清全市物業管理基本情況和問題底數，做到有的放矢、因地制宜，從解決一件件具體問題抓起，明確整改重點、整改時限，一把鑰匙開一把鎖，不斷把工作引向深入、推向前進。
三是強調務實高效。發揚求真務實、馬上就辦的工作作風和釘釘子的精神，對每一項工作責任到人，落實到具體人頭。按照既定的時間節點，加快推進落實，確保物業管理各項工作落地生根，取得實效。
物業管理工作會議講話稿5
同志們：
這次召開物業管理工作會議意義十分重要，首先我代表××地產公司對業主入伙以來一直辛勤服務于我們社區的物業公司全體管理人員和一線員工表示衷心的感謝。剛才，陳科長、師副總已就××的物業管理工作做了總結及布署，我完全贊同，下面我代表建設單位對我們物業公司提幾點期望和要求：
一、提高認識，切實增加做好物業管理工作的責任感、使命感。
物業管理工作涉及我們社區1000多戶業主，可以說是千家萬戶，事關業主的居住質量，關系到我們“時代海岸”的品牌建樹和延續，再說大的也關系到社會的穩定。我們建設單位也高度重視社區的物業管理工作，我們深深意識到交樓之后并不代表我們建設單位開發經營工作就結束了，后期的物業管理工作更是我們建設單位開發經營的一種延續。時代海岸項目開發建設經過三年多的精心打造，目前已成為三亞地產第一品牌并已贏得了社會及各界同行的認可，如何確保我們和業主物業的保值、增值成為交付樓之后我們戰略經營當中的重要工作。所以我們成立了物業公司，希寄托很大的希望。
二、加強人力資源管理，創高管理水平的物業管理企業。
嚴把員工招聘關，招聘管理人員須畢業于物業管理專業，招聘維修工程人員須具有相關工作技能的多面手，并持有《上崗證》，做好員工入職前的培訓工作，對小區的基本情況，在崗職責心中有數減少盲目性。大力提高我們物業管理從業人員素質，要大力開展物業專業技能競賽活動，推動專業技術進步，提高專業知識能力及管理服務水平，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，要抓好人員培訓工作，加強企業關鍵崗位和一線員工的技能培訓，提高我們從業人員的素質。使員工的個人素質得以提高，從而提高企業的管理服務水平和管理效益，樹立良好的企業形象。
從實際出發，嚴格管理iso9000質量體系動作，制定嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準、根據每個員工的工作職責，制定全方位的考核方法，制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增加考核的可操作性，減少考核時的人為因素影響，建立完善的考核制度，實行末位淘汰制，增加員工的危機感、緊迫感、促使員工不斷的提高自身素質。
當然，由于我們項目的特殊性—舊城改造，目前入職的部分員工屬原被拆遷戶及公司員工親屬，沒關系，給足三個月時間的機會培訓，考核合格后方能正式錄取上崗。
三、建立一支高素質的保安隊伍，形成我們社區的一道亮麗風景線。
保安人員的素質、形象的好壞，直接影響到業主直觀地評價一個物業管理公司管理水平的高低，所以我在這時要重點地強調一下：要建立并完善各項治安管理制度及應急預案，對新聘的保安人員要進行上崗前基本知識和操作技能培訓，加大對在職保安的'培訓力度、注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力的培訓。從而增加保安人員的工作責任心和整體素質、強化服務意識、樹立“友善和威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，保安人員在做好治安管理職能外，還要為業主提供各種服務，讓保安隊伍形成我們時代海岸社區的一道亮麗風景線。
結束語：
同志們，物業管理工作涉及千家萬戶，是一種全方位、多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作。因此，在物業管理實際工作中要時刻牢記物業管理無小事，以業主的需求為中心，一切以業主的需求出發，樹立“想業主之所想，急業主之所急、做業主之所需“的服務宗旨，不斷學習和創新、與時俱進。最后希望我們物業公司全體員工增加責任感、使命感、提高服務意識、齊心協力、扎實工作，開創”管理無盲點、服務無挑剔、業主無怨言“的物業管理工作新局面。
物業管理工作會議講話稿6
同志們：
這次全市物業管理工作會議，是在全市深入學習貫徹北京市“兩會”精神，全面落實建設世界城市目標的新形勢下召開的，內容重要，意義重大。剛才農科同志對全市物業管理形勢進行了分析和總結，對下一步工作做出了部署和安排，希望各區縣、各物業管理企業認真學習領會，主動抓好落實。這次受到表彰的物業企業代表以及業主委員會代表和區縣房管部門的代表也做了經驗介紹，希望進一步起到推動行業發展、社區和諧的示范作用。也借此機會，向戰斗在物業管理服務一線的全體同志表示衷心的感謝！向為物業管理工作做出突出貢獻，受到通報表彰的先進單位表示熱烈的祝賀！
物業管理是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的一項綜合性工作，對于改善城市形象，提升城市品位，美化人居環境，提高居民生活質量，增強城市綜合競爭力，具有重要的意義。北京奧運會的成功舉辦和新中國成立60周年慶祝活動的圓滿舉行，使首都的現代化建設進入了一個新的發展階段。劉淇書記在市委十屆七次全會工作報告中號召，要瞄準建設國際城市的高端形態，從建設世界城市的高度，全面落實人文北京、科技北京、綠色北京行動計劃。郭金龍市長在今年北京市十三屆人大三次會議的政府工作報告中提出，要“著眼建設世界城市”，以更高標準推動首都經濟社會又好又快發展。這給我們建設房管工作提出了新的更加艱巨的任務，也給物業管理行業健康發展提出了新的更高的要求。因此，我們要著眼建設世界城市的長遠目標，解放思想，勇于創新，不斷探索適應時代發展要求的物業管理體制機制，積極促進物業管理行業向產業化和高端形態發展，全面提高我市的物業管理水平。下面，我再講幾點意見。
一、著眼形勢發展，進一步提高對物業管理重要性的認識。
隨著土地資源開發利用和城市化建設進程的加快，北京將會由城市建設主導期逐步向城市管理主導期進行轉變。認真梳理和解決現行管理體制、管理手段和管理方法中不符合、不適應的矛盾，是擺在我們面前的首要任務。具體到建設房管系統，進一步提高對物業管理重要性的認識，深入研究既有房屋的使用管理問題，也迫在眉睫。
第一、物業管理是完善和發展現代城市功能的基礎。現代城市功能的內涵十分豐富，既涉及城市原有功能的利用、發展和改造，也涉及城市遠景規劃布局的調整、社會經濟結構的轉變和社會生產生活等基礎設施功能的提升。城市基礎設施建設與房地產的開發、改造與建設，是為城市功能的完善與發展所創造的物質基礎。在城市的運轉過程中，無論是基礎設施還是住宅與公共建筑等，都要隨著時間的推移，投入相應的人力、物力、財力，使其保持原有功能或完善發展其功能。物業管理可以滿足業主和用戶在物業使用過程中多元化的需求，創造與硬環境相適應的管理服務軟環境，并使硬環境充分發揮效用，提高人們的生活質量。從這個意義上說，物業管理工作實際上就是城市基本組織單元的管理工作，物業管理工作者，實際上就是城市管理工作者。
第二、物業管理是現代城市管理體制的重要組成部分。物業管理作為一種新型的管理模式，順應了住宅商品化和社會化需求，以其專業化的服務明顯改善了居民的居住環境，逐步得到了社會的認可和歡迎。現在我市的物業管理覆蓋面在不斷擴大，其重要性日益提高，已經成為城市管理的重要組成部分。截至20xx年底，全市物業服務企業達3052家，有5210個項目實施了物業管理，其中住宅3557個項目，住宅物業管理覆蓋率達到了80%以上。居住區是人們生活的重要空間，是建設和諧社會的重要載體，作為社區中管理服務的主體，物業服務企業在提高人們居住質量和生活質量的同時，也承擔著居住區精神文明建設的重任。一個小區管理得好，小區就會安全祥和，居民就能夠安居樂業；管理不好，就會留下隱患，容易產生糾紛，影響社會穩定。
第三、物業管理是提高人民群眾生活工作質量的手段。經濟發展的根本目的是提高人民生活水平，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著國民經濟發展戰略目標的順利實現，居民消費需求逐步向注重生活質量提高轉變，向更高生活水平邁進。在住房方面，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業現代化，提高住宅規劃、設計和建設水平，也要有良好的物業管理。好的物業管理改善了人居環境和工作環境，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關系融洽、社會和諧穩定。
第四、物業管理是維護社會和諧穩定的基本保障。維護社區和諧、加強社區精神文明建設是城市發展進步的基礎。物業管理是社區服務的重要組成部分，物業管理企業對于維護社區環境和秩序具有積極促進作用。近年來的實踐告訴我們，通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業管理與社區建設的協調發展，形成推進社區建設的整體合力，既有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區和諧和社區精神文明建設。
二、理清工作思路，切實把握做好物業管理工作的突破口和著力點。
近幾年，通過行業管理部門和物業服務企業的共同努力，我市物業管理工作取得了優異的成績，尤其是在2022年北京奧運會和新中國成立60周年慶祝活動期間，我們的物業服務企業不僅為奧運場館和涉慶活動場所提供了優質服務，還為廣大市民生活提供了周到的日常服務保障，為維護社會和諧穩定，實現“安全奧運”和“國慶安全行動”作出了突出的貢獻。今年，按照市委市政府的工作部署，著眼建設世界城市，圍繞實施人文北京、科技北京、綠色北京發展戰略目標，進一步加強、完善和改進物業管理，繼續推動物業管理納入社區建設，全面落實各方主體責任，建立健全長效管理機制。
第一、要積極推進行業誠信建設，促進行業健康發展。“誠以立己、信以待人”，是企業生存發展的基本準則，也是行業健康發展的基礎。物業管理企業及從業人員的信用，是社會信用體系的有機組成部分。物業管理行業直面社會公眾，提供長期服務，誠信經營對行業發展至關重要。下一步，我們將逐步完善物業管理企業信用檔案系統，以信用檔案系統為載體推動行業誠信建設，要抓住服務行業的特點，推動管理重心的轉移，把信用管理落實到項目上，落實到項目負責人上，落實到崗位上，使每一位從業人員的誠實守信行為成為企業的信用基礎。
第二、要切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督，強化業主自律意識。業主是房屋的所有權人，是物業管理的權利和責任主體，強化業主自律意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用是搞好物業管理的基礎。一是要加大業主大會和業主委員會組建力度。要加強對組建業主大會和業主委員會的指導，促進業主自我管理，自我約束機制的形成。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。二是要強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用。廣大業主要充分行使對業主委員會和物業企業的監督權，物業企業應當自覺接受監督。同時，要監督業主委員會不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。三是要強化業主的責任意識和自律意識，樹立花錢買服務的理性消費觀念。物業管理企業要積極引導、增強業主物業服務消費意識，要完善管理規約和物業服務合同條款，將業主履行交費義務條款和制約措施納入管理規約和物業服務合同，使個別不自覺履行交費義務的業主受到規約和合同的限制和約束。
第三，要努力提高物業企業綜合素質，為居民提供優質的服務。物業管理的根本目的是為業主、為住戶提供優質的服務，物業事業的發展，關鍵在于企業素質的提高。各物業企業要切實加強內部管理，努力提高綜合素質，不斷提高服務水平。一是切實加強企業基礎建設。物業企業要完善企業內部管理制度，加強自身建設，苦練內功，增強發展后勁，適應市場競爭的需要。二是大力提高物業管理從業人員職業素質。要抓好多層次的'人才培訓，加強企業關鍵崗位和技能培訓，提高從業人員素質。要把培訓重點放在項目負責人身上，通過加強對項目負責人的培訓與管理，提升物業項目的服務品質，提高物業企業的管理水平，推動行業整體素質的提高。三是要努力增強服務意識。各物業企業都要轉變觀念，把搞好服務放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務，要大力推行精細管理、精心服務，要充分發揮業主大會的作用，緊緊依靠業主委員會開展工作，物業企業要與業主委員會和諧相處，共同構建和諧社區，共同創造整潔、文明、安全的居住環境。四是培育一批品牌企業。各物業企業都要牢固樹立品牌意識、競爭意識、開拓進取意識，努力使企業上規模、上檔次、上水平，以高質量的管理和以人為本的優質服務，打造自己品牌。
第四，積極開展管理機制創新，不斷提升行業發展層次。一是要進一步處理好社會管理與行業管理的關系。物業管理是一個復雜交叉的管理問題，經過這幾年的實踐，我們對物業管理的認識不斷深化，特別是《物權法》的頒布實施，使我們深刻認識到物業管理不僅是行業管理問題，更是社會管理的問題，需要相關社會管理職能部門共同承擔；物業管理不單單是物業企業的事，更是業主的權利和責任，需要更多服務企業和業主共同負責。這種社會和行業交織在一塊的管理局面，要求我們必須樹立大局意識，講協調、講配合，不斷開展管理體制、機制和模式的創新。在這個問題上，希望大家和我們一起來思考、來研究，為做好工作打下基礎。二是要正確處理好前期管理與后期管理的關系。前期開發遺留問題是引發物業矛盾糾紛，影響物業企業和業主構建和諧互信關系的的主要原因，為此我們要把前期開發與后期管理的責任分界點后移。在業主大會成立前，由開發商負責前期物業服務，協助業主成立業主大會，業主大會成立后選聘物業服務企業，并且可以委托第三方機構按照物業項目交接的技術標準對共用部位和共用設施設備進行驗收。開發商應當及時處理解決物業使用中出現的物業質量缺陷以及配套完善等問題。要通過這種制度設計使物業企業從前期矛盾糾紛中擺脫出來，專心為業主服務，提高服務品質，提升行業發展層次。三是要積極探索資質和信用體系建設相結合的管理體系。資質和信用互為表里，要通過加強企業資質等級晉升核定工作完善資質管理，通過建立項目備案制度，加強對項目負責人的培訓與管理進一步強化信用體系建設，把靜態管理和動態監管結合起來，把對企業的監管落實到對人的管理上來，推動企業不斷加強自身建設，不斷提高從業人員素質，從而推動行業整體素質和服務品質的提升。四是要深入研究引入第三方監管機制問題。要立足于構建業主和物業服務企業之間的長期和諧互信關系，嘗試引入第三方評估監理機構，為業主、物業企業和建設單位提供物業項目承接驗收、物業服務標準確定、服務費用評估、服務質量測評等方面的服務，努力在物業服務項目交接、推動物業服務質價相符、促進公平交易、化解矛盾糾紛等方面發揮積極作用。
三、認真履行職責，確保物業管理各項工作真正落到實處。
物業管理涉及面廣，社會影響大，特別是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關。不僅關系到人民群眾合法權益的實現，還涉及基層民主政治建設和社會穩定，是做好和諧社區建設、維護首都社會穩定工作的基礎環節。因此，各職能單位和部門必須高度重視，切實加強組織領導，明確職責分工，認真履行職責，強化協調配合，扎扎實實抓好這項與群眾切身利益密切相關的系統工程。
市區縣行政主管部門，要把強化物業管理工作作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會穩定工作的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實實施機構，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力保障。要進一步加大管理服務力度，充分發揮職能作用，努力轉變作風，不斷提高效率。要努力為物業管理企業排憂解難，為物業行業發展創造有利條件；要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認真受理群眾投訴，加大調處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護社會穩定；要加強指導和服務，努力推進全市物業管理的全面發展。
物業管理行業協會，要正確定位，進一步增強全局意識和責任意識，充分發揮匯聚行業智慧、加強行業自律、展示行業風采、提升行業形象的功能，發揮其服務、咨詢、溝通、監督、自律、協調的中介作用，不斷提升協會的影響力。要繼續完善物業示范項目評定機制，激勵物業服務企業不斷提高服務品質，推廣先進的物業服務經驗，充分發揮優秀物業管理項目的示范效應，促進行業健康有序發展。
物業管理服務企業，要深入研究我市物業服務市場的商機和問題，不斷學習和借鑒外省市先進的服務理念和成功的管理經驗，強隊伍，精業務，優服務，上高度，要緊緊抓住首都建設發展時機，積極作為，做強做大，樹立品牌。要全面加強職業道德教育和業務素質教育，建立健全企業章程和各項管理制度，積極推行人性化管理和親情化服務，逐步完成企業精神的沉淀積累，認真打造誠信、規范、負責、友善的企業文化，形成具有首都特色的物業服務行業新風。
同志們，物業管理工作千頭萬緒，矛盾和問題很多，我們要站在以人為本、構建和諧社會的高度，盡職盡責地開展工作。相信在全社會的理解和支持下，通過大家銳意進取，同舟共濟，創新發展，扎實工作，我市的物業管理工作一定會有新的起色，一定會創造出讓政府放心、讓社會滿意的物業管理新局面。新春佳節即將來臨，我代表市住房和城鄉建設委向辛勤工作在物業管理與服務工作崗位上的全體同志拜個早年，祝大家新春快樂，闔家幸福！
物業管理工作會議講話稿7
各位同事：
大家下午好！
在本次工作會議之前，大家都看到了企發集團近期下發的文件，這其中包括紅星物業組織架構、領導班子班子分工、總部人員任職等，物業總部也搬遷至上海，和集團各中心合署辦公。這些都是為了便于一體化管理，充分實現公司各項資源的有效利用，這也體現了集團對物業管理的重視和期待。
今天是各位參會的第三天，從本次的會議安排中可以看出，我們的信息量還是很大的，團隊拓展、參觀交流、專題發言、分組討論，無不指向一個目的，那就是，團結融合，奮發有為，做好本職，有效提升——“融合蛻變”。
這兩個月，我基本上到各地走了一圈，到咱們管的示范區和小區都去看了看，主要是熟悉情況，了解項目。有一個感受，在缺乏資源、比較困難的情況下，大家依托地產，做了大量的工作，表現了物業人吃苦耐勞、勤勉肯干的特質，在示范區服務、房屋交付、后期維修、客戶服務等方面，發揮了作用。也發現不少亮點，比如天津公司與中國銀行合作改造門禁和梯控，沒有花錢提升了小區硬件；昆明公司的小區現場管理、崗位優化和多種經營思路等，給我留下了深刻的印象。當然，客觀地講，整體上我們的物業服務水平還比較低，我們的現場呈現面、我們的客戶觸點服務、我們員工的職業素養和專業水準等等，都不盡如人意。在座的都是從事物業的職業人，應該是看不過去的。
從集團的業務整合和發展節點來看，已經從規模擴張到了深耕細作的階段，物業也從前期服務到了前后期并重，這就要求我們物業條線真正發揮我們在房地產開發鏈條中的增值溢價作用，通過我們優質、專業的服務，為地產助力，為客戶增值，為品牌增色。
今年物業行業非常熱鬧，物業上市、智慧社區、o2o商業模式等等，物業躋身于互聯網+和資本市場，一下子從臟活累活苦活變得高大上了起來。應該說，隨著房地產市場的日趨成熟和理性，隨著技術革命的進步和創新發展的深化，物業行業確實面臨著一次前所未有的機遇。但是，大家也明白這樣一個道理，就是在追蹤行業發展的同時，應該低頭審視一下我們自己的基礎是否夯實了，是否順應了集團房地產業務發展的'需要，是否滿足了客戶對物業服務的需求，這是我們迎頭趕上，或者說實現跨越式發展的基礎和條件。
因此，我們未來一段時間的工作，主要會關注：團隊，標準，規范，執行，現場和效果。
關于團隊建設，伍總在報告里說得很全面了，是我們做好一切工作的根本。我想在這里強調一下在團隊建設中一把手的關鍵作用。俗話說“打鐵還要自身硬”，“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，就像電視劇《亮劍》中的李云龍，他帶出的獨立團與孔捷、丁偉的新一團、新二團完全不同。有責任心、有擔當、有榮辱心，工作才能有激情，才能切實把工作做好。所以，我們各級一把手的道德品質、職業素養、人格魅力、專業水準、管理手段等，就決定了你的團隊的戰斗力。這里，我提出幾點與大家共勉，廉政建設警鐘長鳴，團結協作高效執行，加強學習勇于創新，嚴愛分明不徇私情。
關于標準和規范，這是我們迫切需要抓緊做好的基礎工作。無規矩不成方圓，我們要在管理流程、工作標準、地物協同、績效考核等等各個方面，立規矩，定標準，抓落實。
關于執行力，原本是團隊建設的一部分，這里我想著重說一下。執行力是所有規范和標準落地的保證，執行力要素包括但不限于大局觀、紀律性、學習理解、創新策劃、組織協調、高效落實、檢查調整、總結固化等等，執行力是衡量團隊建設水平的重要標志，如果把控不嚴就會層層打折扣，影響團隊的績效，我們大家都要加強這方面的意識培養和能力塑造。
關于現場和效果，這是我們物業服務水平和綜合管理能力的載體和呈現，需要做好細節管理，需要團隊協作。之前總部李總分享了昆明公司的一則案例，下午五點多，業主快下班了，一處綠化帶有一個安全員在忙碌的收拾著綠化垃圾，保潔員忙不及，安全員就主動的提供幫助，這說明昆明公司員工的協同配合是很好的。昨天我們在進行七巧板環節的時候，只有六個組全部都順利完成，整體才算勝利，這些都說明我們必須協同配合不分你我，才能提高服務標準，提升現場的管理水平。
說一千道一萬，不如現場看了算，客戶的感知，業主的感受，都在我們示范區和小區工作人員的舉手投足之間。因此，我們要關注現場、親臨現場，做一個眼里不揉沙子、心里一面鏡子的指揮員，把現場和效果當做一切工作的出發點。
剛才黃總的發言向我們普及一些財務知識，黃靜的報告向我們展示了紅星物業的經營現狀，這里我要提幾點要求：
一、各單位一定要嚴格執行預算和編制標準。目前各城市不同程度存在收太少，支不足的情況，收太少導致經營管理的困難，支不足造成服務品質的下降，長此以往必然造成惡性循環。因而標準要嚴格執行，服務不打折才能讓收費不打折；
二就是由財務黃靜經理牽頭對各城市一些指標數據進行分析，了解每萬平米的員工人數，各城市要對目前的經營現狀進行深入分析，并提出下階段物業收費的策略。
下階段，總部將開展以下工作：
一、物業人事及財務權限的審批；
二、推動oa協同平臺上線；
三、建立地產物業的協同機制；
四、啟動全國品質檢查，用一套人馬執行一套標準；
五、強化團隊建設，啟動民主評議及情緒指數測評；
六、開展對項目、示范區的滿意度調查。
各城市公司要主動加強與總部的溝通，總部不只是對各單位進行監督管理，也要對各單位指導和服務。
與其坐著說，不如起來行。我們應該感受到自己肩上的擔子，感受到集團對我們的要求和期待，壓力使我們奮起，使命讓我們擔當。希望大家把這次會議的精神帶回去，我們上下同心，為開創紅星物業的新局面而共同努力！
謝謝大家。
物業管理工作會議講話稿8
同志們：
今天的會議是我分管物業管理工作后召開的第一次物業管理工作座談會，這個會議早就該開了，也早有這個想法，由于忙于各種事務，一直抽不出時間，所以，開得有點晚，但也不算太晚。這次會議非常重要，重要的原因有幾個方面：一是物業管理工作非常重要。物業管理服務工作涉及千家萬戶，關乎人民群眾的生活質量和切身利益，是他們生活的一個重要組成部分。物業服務工作做好了，人民群眾才能安居，“安居”才能“樂業”，“樂業”才能穩定。二是物業管理形勢不容樂觀。多年來，市房管部門及廣大物業從業人員為促進全市物業行業健康發展，確保社會穩定做了大量工作，付出了艱辛努力，取得了顯著成績，全市物業服務從無到有，從小到大，走過了曲折的風雨歷程。但在管理服務過程中，也存在一些不足和問題，需要及時總結和糾正。三是各級領導非常關注。×年以來，共接到原市委書記、×市長及其他領導、市長熱線信訪、人訪批示件×多件。物業服務工作已經引起各級領導的關心、重視和關注。因此，強化物業管理服務工作已成市房管中心當前工作的當務之急、重中之重。正是基于這幾個方面的考慮，我們才決心召開這次座談會，聽聽大家的意見、在工作中的體會、感受和認識，以便集思廣益，共同商量研究如何進一步做好物業管理和服務工作。剛才，幾個物業經理的代表發了言，談了切身感受，反映了方方面面的問題和困難，同志也安排了相關工作。聽了很受啟發，我們將認真吸收大家的意見，進一步加強這方面的工作，努力把全年的物業服務工作做好。下面，我講三個方面的問題：
一、肯定成績，堅定從事物業管理服務工作的信心
我市物業管理從×年成立第×家物業管理企業開始起步，至今，已經走過×年的歷程。×年，彈指一揮間，×年，日新月異。經過×年的發展，我市基本上改革了傳統的房屋管理體制，建立了與市場經濟相適應的物業管理體制，物業管理的法制體系、行政體系不斷健全，物業管理的市場機制和環境不斷完善，物業管理的責任主體和職能界定逐步明晰，物業管理企業的自主發展意識逐步覺醒。物業服務企業如雨后春筍，物業管理行業如星火燎原，整個行業的發展取得了顯著的成績，特別是×年《×市人民政府關于進一步加強全市物業管理工作的意見》文件的出臺，建立了社區居委會、業主委員會、物業服務企業各負其責的“三位一體”物業管理新模式，實現了轄區管理與行業管理的有效結合，我市物業管理工作出現了一個嶄新的局面。目前，全市物業服務企業已發展到×家，從業人員增加到近×人，管理項目達到×多個，管理面積×多萬平方米。從單一的住宅物業管理，逐步發展到寫字樓、黨政機關、部隊后勤等，形成了綜合物業管理體系。獲得省、市級優秀物業服務住宅小區已達×多個。在這里，我要重點表揚幾個物業小區和物業公司：一是×建業物業公司服務的建業森林半島小區。這個小區在物業服務模式、服務設施、服務范圍、服務方式、服務效果等諸多方面有著十分先進的經驗，值得大家學習、借鑒。二是華祥申能物業公司服務的供電公司合惠小區。這個小區環境優美、設施健全、功能先進、管理服務到位。三是昌建物業公司服務的雙匯歐洲故事小區和順峰物業公司服務的銀珠廣場商住區。這兩個小區管理規范，服務內容豐富，服務水平較高，業主比較滿意。總體上看，物業服務在改善小區人居環境、提供就業機會、緩解就業矛盾、推動社區建設方面的貢獻越來越大。物業管理已成為現代化城市管理和房地產經營管理重要的組成部分和國民經濟新的增長點，成為構建和諧社會的重要力量。同時，通過市房管中心和各物業公司的共同努力，我們的維修資金征繳工作也取得了較大的發展，歸集資金總額已達×億元；配合省住建廳多次開展物業從業人員崗前培訓工作，物業從業人員的整體素質有了明顯提高。對物業管理工作的成績必須充分肯定。這些成績的取得是市委、市政府正確領導的結果，是市房管系統各級領導精心指導的結果，也是在座各位齊心協力、共同奮斗的結果。在此，我代表市房管中心黨委向大家表示衷心的感謝！物業服務行業是一個新興行業，也是朝陽行業。各位物業經理都有切身體會，雖然從事物業不像從事房地產業開發那樣能賺大錢，但我們收益穩定，行業持續性、連貫性強，受益長久。如果大家兢兢業業、認認真真地經營好，也是一份很好的事業。因此，我們一定要增強信心，下定決心，努力把物業服務工作做好。
二、客觀分析，正視物業管理服務工作面臨的問題
成績需要總結、肯定，但是，問題更需要正視和解決。目前，我市在物業管理服務方面還存在不少問題，主要有以下幾個方面：一是物業服務水平不高，公信度低。近幾年，市房管部門接到的書記、市長、市長的信訪批示件，以及市長熱線轉辦件中，群眾集中反映的就是物業服務不到位：一些物業企業重收費、輕服務，少服務、多收費，甚至只收費、不服務，服務方法簡單、粗暴，不愿與業主真誠溝通，不愿做耐心細致的交流、解釋、說服工作，輕易與業主發生口角，甚至還有個別物業企業從業人員與業主發生肢體沖突。這些都是典型的物業服務水平不高，服務態度不端正的表現。正是由于這些行為，才導致少數物業服務企業的公信力降低，失去了業主的信任和支持，也給自己的物業服務工作帶來困難和矛盾。二是物業從業人員素質不高，形象欠佳。絕大部分物業從業人員經過崗前培訓，加之企業在招聘員工時注重素質，所以，整體上講，人員素質基本能夠適應工作需求，但也確有少數或者極個別從業人員素質較差，不注重個人形象。據我所知，建設路上一家物業企業的從業人員因為房屋維修問題，與業主產生矛盾，最后與業主發生廝打；還有一些從業人員在服務過程中，在辦公室里坐等業主上門求助，臉難看、話難聽、事難辦，對業主不理不睬，態度冷漠，語言生硬，一副管理者的面孔，在業主心目中留下惡劣的印象。一些物業企業在收物業服務費時，由于業主反映的一些問題得不到及時解決，導致業主拒交物業費，在再三催要不交的情況下，失去耐心，采取停水、停電等辦法強行逼交物業費，致使矛盾更加尖銳、激化，達到水火不容的地步。這些都是典型的從業人員素質差、服務態度惡劣、服務理念落后的表現，也是人民群眾反映投訴最突出的問題。三是業主委員會組建滯后，作用不大。近幾年，在多方督促指導下，全市大部分物業服務住宅小區成立了業主委員會，業主委員會在幫助支持物業企業強化服務、改進服務、監督服務等方面發揮了重要作用，但還有大約五分之一的住宅小區，由于多方面的原因沒有成立業主委員會。缺乏業主委員會這一鏈條，物業服務的功能就不健全，在與業主溝通交流方面就少了一座橋梁，也給依法依規管理使用住房維修資金方面帶來了障礙。四是業主有償服務意識淡薄，觀念陳舊。物業服務是近十幾年才發展起來的新興行業，計劃經濟時代，廣大人民群眾普遍享受的是福利性分房，除了水電費外，職工住宅的一切管理運行費用都由財政或單位集體承擔，房改以后，房屋的分配形式和住宅管理運行費用的承擔模式發生了變化，物業企業進入了住宅小區，業主開始交物業服務費，一些群眾從心理上還沒有及時校正過來，有償服務意識十分淡薄，所以，物業企業在收費過程中，經常會遇到欠繳、拒繳，甚至抗繳物業服務費的情況，影響了物業企業的效益，一定程度上也影響了物業行業的健康發展。五是住宅維修資金追繳困難，歸集率低。實行新的房改政策以來，各級政府及房管部門對歸繳住宅維修資金工作高度重視，市政府專門下發了文件，對開發企業和購房者分別征收維修資金，為居民住宅歸集了×億元的住房“養老金”。這筆維修資金雖然數量可觀，但與先進城市相比，我們的歸集數量還相差很遠。原因主要是征繳比例低，征繳率不高，特別是過去一些老的住宅，那時還沒有歸集維修資金的政策，沒有征收維修資金。前幾年，還有一些新的住宅小區開發商欠繳維修資金，現在再追繳起來，難度很大。由于缺少維修資金，少數居民小區的住房得不到及時的維修，小區沒有監控設施，道路損壞嚴重，門窗破損，無法維修。還有一些小區雖有維修資金，但由于動用維修資金政策性強，法規性強，導致個別物業小區維修不到位，不及時，影響了人民群眾的生活質量。
以上種種，都是我市物業服務工作中存在的突出問題，也是根本性問題。對于這些問題，我們必須要有清醒的認識，充分的了解，希望大家和我們一起，認真分析，勇于正視，積極面對，在今后的工作切實加以解決。
三、強化監管，扎實做好物業管理服務工作
我到市房管中心工作之后，一直分管物業管理工作。近兩年來，去過不少小區，接觸了不少物業經理，處理了幾十個信訪案件。看了很多，了解了很多，也想了很多。利用這次座談會的機會，我想就物業管理和服務工作談幾點意見，供大家在工作中參考。
一要牢固樹立服務的理念。剛才，我講了那么多物業管理服務工作中存在的問題，原因歸結到一點，就是物業工作的理念沒有樹立好。毛主席說：思想是行動的先導。思想決定行動，目標決定方向，理念是思想的內容之一。我們從事物業服務工作，我認為，首先也是最重要的一條，就是要樹立正確的工作理念。什么理念？“服務”的理念。我剛接觸一些物業經理和從業人員，經常聽他們說：“我們搞物業管理的怎么怎么樣”。我聽了之后，覺得很不舒服，也很替他們擔心。在思想上把自己定位為“管理者”，角色定位都沒找準，能做好物業服務工作嗎？物業工作的最本質內容就是“服務”，物業企業不是行政單位，哪一級人大和政府，哪一條法律法規也沒用賦予它管理的職能。物業企業是一個純服務性質的行業，物業企業和小區業主之間是一對合同關系，提供的是有償服務，我服務你付費，你不付費我不服務。服務好了，經過雙方協商，簽訂合同條款，可以提高收費標準。服務不好，按照《×省物業管理條例》的規定，業主委員會通過召開業主大會可以依法解除服務合同，重新選聘物業企業。物業從業人員與業主是一對完全平等的經濟合同關系。那種“我是小區物業，住在我這個小區，你就應該服從我管理”的思想是大錯而特錯的。抱著這種理念、觀念來從事物業的人是永遠也做不好物業工作的，其結果必然是矛盾激化，處處碰壁，舉步維艱，無法生存和發展。因此，我們這些從事物業服務的從業人員，必須要從現在做起，牢固樹立“為業主服務”的觀念。在商業經營中，“顧客是上帝”，在物業服務上，“業主是上帝”。把業主當做服務對象，一切從服務業主出發，從服務業主做起。只有樹牢“服務至上”的理念，不斷提高服務水平，我們的物業工作才能越做越好，越做越順，走上良性循環的發展軌道，一步一步地把企業做大做強。
二要努力改進服務的方法。干什么工作都要講究方法，方法就是技巧。方法簡單粗暴，做事因循守舊，死搬硬套，只會把事情搞砸；方法靈活，講究技巧，事情就做成功了一半。從事物業服務工作也要講究方法，而且，更應當講究方法。因為我們從事的是服務行業，工作的對象是每一個具體的人，以人為對象的服務工作更加復雜。在座的各位大都從事物業服務工作多年，有著比較豐富的工作經驗、工作方法，應當說都比較成熟了。但我們也不能固步自封，認為自己的工作方法已經很好了。實際上，不客氣地說，據我初步了解，×市還有不少物業企業服務方法存在問題，有待改進和提高。比如：個別小區物業得不到業主的認同，矛盾重重，關系緊張，甚至工作做不下去，被迫撤走；有的小區業主拒交物業服務費用，四處郵寄上訪信件；還有個別物業企業員工與業主發生肢體沖突，鬧得不可開交等等。不可否認，的確有一些業主個人素質差，層次低，蠻橫無理，胡攪蠻纏，誰去服務他都不滿意，一分錢物業費不交最好，這是問題的一個方面，但是，問題的另一個方面，也確實存在個別物業工作人員服務方法簡單粗暴，對工作不負責任，對業主缺乏耐心，一問就煩，一說就蹦。這種現象是導致物業企業與業主關系緊張，工作難以開展的一條重要原因，也是物業服務工作的大忌。方法得當，物業與業主關系融洽，相得益彰，形成良性循環；方法失當，物業與業主關系惡化，相互制約，形成惡性循環。因此，講究工作方法，對物業服務工作非常重要。如何改進物業服務方法？我認為有“三心”應當把握：一要有耐心，變被動服務為主動服務。具有耐心是物業從業人員必備的基本素質。常言道：“人上一百，形形色色”，不同家境、教養、身份、生活條件乃至生活經歷的人，都會有不同的性格和不同的處世方式。面對這種情況，我們的從業人員要把握的最基本一點，就是要有耐心。對業主耐心地宣傳《物權法》和《×省物業管理條例》等法律法規，耐心地傾聽業主的心聲，做耐心細致的說服解釋等思想工作，想業主所想，急業主所急，力所能及地幫業主之所需。同時要改變服務方式，要主動地為業主提供服務。例如，我們現在的服務方式基本上是坐等業主上門反映問題，通知業主交納物業服務費。不妨嘗試著改變一下，能不能經常性地對小區進行巡查？看看樓道干凈否？門窗破損否？小區路面是否整潔、平坦？是否需要及時更新、改造、維修？主動地、有計劃地做好服務性工作，主動地為業主分憂解難。二要有誠心，變生硬服務為熱情服務。人與人之間相處貴在真誠，你真心對待業主，我相信業主也真心對待物業。遇到業主反映的問題，不妨改變一下你管理者的面孔，給業主一點笑容，熱情接待，真誠地站在業主的角度思考、體會一下，真心真意地、高效快速地幫他們解決問題和困難。在傾聽業主反映物業服務方面的問題時，能否在交流時講究一點語言技巧？人們常說：“好言一聲三冬暖，惡語半句六月寒”，即使由于受客觀條件的限制，暫時不能解決業主反映的問題，但只要語言和氣，態度誠懇，舉止熱情，業主也會體諒物業的困難，耐心等待解決問題，矛盾自然就會化解。十幾年以前，我在一個小區居住，由于自來水“跑、冒、滴、漏”嚴重，加之個別業主偷電，導致水電費用入不敷出，戶均公攤月均×余元，引起業主不滿，加之小區道路無人維修，少數業主拒交或緩交物業費、水電費，于是，物業就采取停水斷電等措施制裁業主，結果是，小區業主與物業矛盾逐步升級、激化，直至集體上訪到市政府，最后物業被業主委員會趕出小區。去年×月份，一個業主到我辦公室哭訴，說小區物業已經停她水電一個多月了，搞得她無法生活，究其原因是拖欠水電費，之所以拖欠，是因為該業主一個人生活，沒有工作，沒有固定收入，靠四處打零工為生，一時手頭困難。了解到這個情況之后，我立即要求物業先給她恢復供水，再追收費用。這兩個案例是典型的物業服務水平不高，服務方法粗暴簡單的表現。在這里，我要向大家宣傳一下，按照《國務院房屋征收條例》和《×省物業管理條例》的規定，任何開發企業都不得采取停水停電等措施進行強制拆遷，任何物業都無權對業主采取停水停電的方式逼交水電物業費用。實際上，這兩個小區的問題只要動動腦子，改變一下方法，多點誠心，都是很好解決的問題，完全不至于鬧到上訪這一地步。三要有愛心，變“要我服務”為“我要服務”。愛心是每一個健康人必須具備的起碼素質。做人要有愛心，做工作也要有愛心，要把一項工作真正做好，做得出色，更需要有愛心。首先，要熱愛崗位。從事物業服務工作，從小了說，是為了企業在復雜的市場競爭中得以生存和發展；從大了說，是為社會服務，為構建和諧社會做貢獻，做好這項工作很有意義。因此，從事物業的人必須首先要熱愛這個行業，有愛才有激情，才有勁頭，愛崗敬業才能干好工作。其次，要關愛業主。從事行政工作，要把人民群眾的利益看得高于一切，要心里想著群眾，一切為了群眾。從事商業，要把顧客看做“上帝”，上帝才會送來財富。從事物業，也要把業主當做親人，關愛業主，多為業主著想。從某種意義上來說，物業實際上是業主在物業服務方面的“保姆”，要變“要我服務”為“我要服務”。從大處著眼，從小事著手，為業主提供細心、周到、便利、優質、貼心的服務。要進一步改進服務的態度，努力提高服務的水平。其三，要辦好事情。要把業主的小事、小困難當做物業的大事來辦。通過辦好業主的每一件事情，解決業主的每一個困難，讓業主感受到物業服務的溫暖，把物業員工當做“娘家人”。只有這樣，才能把物業工作做好，做出品牌。
三要嚴格規范服務的行為。十多年來，我們認真貫徹執行國家、省出臺的一系列物業管理法律法規，嚴格物業管理服務行為，物業管理服務內容更加全面，物業管理服務模式不斷創新，物業管理服務行為更加規范。但在規范管理方面一定程度上也還存在著一些問題。進一步嚴格規范行業管理和物業服務行為已成為下一步工作的重點。下一步，我們要認真抓好以下幾個方面的工作：一是加強行業監管，進一步規范物業企業資質管理。資質管理是強化行業監管的一條重要措施。多年以來，市房管中心對資質管理工作是高度重視的，把關也是非常嚴格的，每年都要淘汰一部分管理不規范、投訴率高的物業企業。今后，我們將進一步嚴格資質管理，嚴把市場準入關，嚴格動態考核，加強日常監管，對服務不規范、業主投訴率高、沒有服務項目的物業企業，堅決予以淘汰、清理。要進一步扶優扶強，走集團化發展的道路。要重點扶持二級資質以上的物業企業。對那些企業資質低、實力差、人員少，管理水平低、服務不規范、業主投訴率高的物業企業，要限制其“老牛拉破車”式的服務方式；鼓勵物業企業達標升級，做大做強，以打造物業服務的品牌，提升物業服務的層次，提高物業服務的整體水平，促進物業服務良性健康發展。二是加強物業巡查，進一步規范物業企業服務行為。市中心物業科和各縣區房屋主管部門物業辦要逐步建立物業小區巡查制度，經常性地對所轄物業小區進行明察暗訪，走訪業主、了解物業服務情況，發現問題，分析原因，及時整改。要建立物業服務巡查檔案，全面了解掌握每一個小區物業的服務內容、管理制度、業主滿意度，確保物業服務行為規范，依規運行。中心物業科和各縣區物業辦要把巡查檔案作為年終考評的一項重要內容納入監管范圍，重點檢查、抽查。三是精心組織招投標，進一步規范物業企業招投標工作。對小區物業實行招投標制度，是推進物業企業參與市場公平競爭、確保小區選聘到優秀物業企業的一條重要措施。近幾年，房管中心和業務科室對招投標工作高度重視，精心組織，逐步地嚴格規范了企業招投標的'程序和標準，為保證住宅小區選聘到好的物業企業、得到更好的物業服務做出了努力。
下一步，我們要進一步嚴格招投標的程序，規范招投標行為，建好專家庫，把那些業務精湛、思想素質好、公道正派的專家吸收到專家庫中來。在程序上，嚴格按照建設部出臺的《前期物業招投標管理辦法》的規定陽光操作、公開透明、公平競爭、擇優選聘，杜絕“人情標”，禁止“形式標”，減少“議標”，真正實現小區建筑面積與選聘企業資質相符合。同時，要進一步嚴把前期物業現場驗收關，誰驗收誰把關、誰負責、誰承擔法律后果，堅決做到物業用房、配套設施不符合標準不驗收、應建未建、應有未有不驗收，以解除物業企業進入小區的后顧之憂，不斷提高物業服務水平，提升服務層次，使業主得到滿意的服務。四是加快成立業委會，進一步發揮業主委員會的作用。成立業主委員會是《×省物業管理條例》規定的一項法定內容。每一個住宅小區都應當依法成立業主委員會。業主委員會是維護業主合法權益，代表業主行使管理權力，監督物業服務的一個最基礎的組織，其作用發揮好了，不僅有利于維護業主利益，協助物業企業做好規范性服務，而且，為業主和物業企業建立了一條溝通的橋梁和紐帶，有利于化解矛盾，構建和諧，促進穩定，更好地幫助物業做好服務工作。按照住建部《業主大會和業主委員會指導規則》的規定，這項工作由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責監督、指導和備案。下一步，各縣、區房管部門要把建立業主委員會當做物業監管工作的一項重要內容來抓，強化措施，加大力度，快速推進，爭取在最短的時間內，督促指導每一個符合條件的小區都要成立業主委員會。五是嚴格審批程序，進一步規范物業維修資金使用范圍。物業維修資金是業主房屋的“養老金”。在維修資金的審批使用方面，我們依法制定了一套相對規范嚴格的審批程序。在這里，我想重點講一講維修資金的使用問題。我分管物業工作這兩年來，可能有些物業企業會認為我難說話，管得太嚴，審批太難。說實在話，對審批使用維修資金，我是有過深入思考的，也是有顧慮的。我在不同場合多次說過，業主上交的維修資金不同于財政撥款，財政資金使用后，只要嚴格按財經紀律辦事，接受審計部門審查即可；而業主個人維修資金不僅要接受審計部門的審查，還要接受業主的質詢。業主的維修資金我們只是代管，資金仍然歸業主個人所有，使用必須按規定征得三分之二以上業主個人的同意，不經業主個人同意，是交不掉差，過不了關的。審批使用業主的維修資金時，更要嚴格把關，征得同意，慎重審批；沒有三分之二以上業主簽字，我們絕不審批一分錢；不符合物業維修資金使用管理辦法的規定，不在法定使用范圍內的維修費用，我們絕不撥付一分錢。這一點，必須要對同志們說清楚。同時，在審批維修資金時，我們也會嚴格照章按程序辦事。在這里，我要提醒大家一下，一定不要在維修資金上打主意、動心思，弄不好是要承擔法律后果的。因此，請同志們一定要嚴格按規范程序申報。在申報前，必須將使用情況對涉及的每一位業主公開，讓每一位業主知道錢花在哪里了，怎么花的，接受業主的監督，做到至少三分之二以上業主都沒有意見，沒有疑問，沒有異議，以后再次歸繳資金時沒有障礙。請大家不要怪我把關太嚴，相互體諒，真正把維修資金管好、用好，發揮它的作用。這是維修資金監管使用的一個方面；另一個方面是，我們還要進一步發揮維修資金的使用效益，加大維修資金的使用力度。去年我們撥付使用了維修資金×萬元，累計撥付×萬元，實在是個很小的數字。今年，我們要加大對物業小區的巡查，凡是符合使用規定、應修未修的堅決維修，絕不能留死角。我們說慎重審批，不是限制數額，而是重在嚴審，嚴格審核維修資金使用范圍、使用程序、業主知曉度以及使用真實情況，確保審批環節不出問題。但是，該使用維修資金的必須使用。總之一句話：嚴審審批環節，堅決維修到位，確保維修資金取之于業主、用之于業主。與此同時，還要進一步簡化審批環節。今年上半年，我們要組織專家、相關部門領導在一塊進行研究，哪些程序可以簡化，哪些程序不能簡化的，形成一個更加科學規范的審批程序，報市政府批準后實施，為業主使用維修資金提供快捷便利的服務。
四要全力抓好創衛工作。去年上半年，我們專門召開過創衛工作動員大會，對照市六城聯創工作要求，對相關工作進行了詳細具體的安排，制訂了小區創衛標準、創衛內容、工作措施，請同志們繼續抓好落實。市委、市政府對創衛工作高度重視。原市委書記×、市長同志親自抓，市聯創辦全力督辦、聲勢浩大、力度很大，我們的責任重大。據初步統計，市區包括×、×和×共有×多個住宅小區，這些小區創衛工作任務繁重、情況復雜，稍不細心就會出問題。對創衛工作，市委、市政府專門下發了一套層層責任追究的辦法。如果哪個地方出了問題，沒有過關，拖了全市創衛后腿，追究是極其嚴厲、后果是極為嚴重的。責任單位的領導丟了位置，物業小區的責任人也會丟了飯碗。具體怎么抓，屆時還要下發文件、組織人員、制定措施、細化方案、狠抓落實。在這里，我就不細講了。總的要求是請各縣區物業分管領導和小區物業經理們一定要高度重視，高度警惕，各人自掃“門前雪”，竭盡全力、不余遺力、使出真力、嚴防死守，全力配合好創衛工作，堅決打好創衛攻堅戰，向市委、市政府和全市人民交上一份滿意的答卷。
同志們，物業管理服務工作涉及面廣、情況復雜，與人民群眾的生活息息相關。物業管理和服務工作的好壞直接關系著人民群眾的生活質量和社會的穩定。我和大家一樣，壓力很大，責任很重。希望同志們一定要嚴格遵守建設部和省政府、建設廳關于物業管理工作的一系列管理規定，堅定信心，克服困難，創新思路，不斷改進工作方法，提高服務水平，為構建和諧社會、建設魅力×作出新的更大的貢獻！
謝謝大家。
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