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組圖保險公司不動產(chǎn)投資問題研究
組圖保險公司不動產(chǎn)投資問題研究
【摘要】基于多種原因，我國保險公司投資不動產(chǎn)至今仍未開禁。范文先生版權(quán)所有，fwsir.com!在保險業(yè)內(nèi)外部環(huán)境已發(fā)生深刻變化的條件下，有必要借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，逐步放開不動產(chǎn)投資渠道，以便使保險公司更好地完善資產(chǎn)負(fù)債管理以及進(jìn)一步發(fā)揮資金融通的功能。結(jié)合目前我國保險公司不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀，可首先投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為突破口。在投資模式上以間接投資為主，直接投資為輔。其中，間接模式包括：證券化模式、信托模式、委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式、抵押貸款模式；直接模式包括金融租賃模式和直接參與模式。
一、發(fā)達(dá)國家保險公司不動產(chǎn)投資概況
一近年來不動產(chǎn)直接投資比例顯著下降
世紀(jì)年代以來，金融創(chuàng)新的蓬勃發(fā)展大大豐富了可供投資的金融工具，甚至將不動產(chǎn)也加以證券化。歐美保險公司不斷持有更多的債券和股票，從而減少了對于不動產(chǎn)的直接投資，使其占總資產(chǎn)的比例顯著降低。此外，股市長期走牛、互助保險公司的“撤除互助化”，由于公司治理等方面的差異，互助保險公司被認(rèn)為比股份保險公司持有更多不動產(chǎn)投資潮流以及美國保險業(yè)風(fēng)險資本監(jiān)管規(guī)則等也起到了一定的促進(jìn)作用。
二壽險、非壽險公司不動產(chǎn)直接投資比例差別不大
從美國的情況來看，年壽險業(yè)不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例為，非壽險業(yè)不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例為，兩者相差個百分點(diǎn)；到了年，兩者都變成了；××年，兩者之差也僅為。從日本的情況來看，年不動產(chǎn)直接投資占總資產(chǎn)比例，壽險業(yè)為，非壽險業(yè)為，兩者相差個百分點(diǎn)；年，非壽險業(yè)高出壽險業(yè)個百分點(diǎn)；××年，非壽險業(yè)僅高出壽險業(yè)。可見，壽險、非壽險公司不動產(chǎn)直接投資比例差別并不大，且近年來有進(jìn)一步縮小的趨勢。
三案例借鑒：美國國際集團(tuán)的不動產(chǎn)投資
始創(chuàng)于年，是世界領(lǐng)先的保險公司，經(jīng)營范圍覆蓋全球多個國家和地區(qū)。主要的業(yè)務(wù)分為類：壽險、非壽險、金融服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)和資產(chǎn)管理，其中壽險和非壽險是最核心的業(yè)務(wù)。××年，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入億美元，資產(chǎn)總額達(dá)到億美元。其中，保險類資產(chǎn)億美元，絕大多數(shù)是債券，占比高達(dá)；不動產(chǎn)投資為億元，約占。
于年設(shè)立了專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)投資的子公司——全球不動產(chǎn)投資公司。該公司廣泛參與辦公、工業(yè)、住房、零售和醫(yī)院等不動產(chǎn)投資，各項(xiàng)占比如圖所示。進(jìn)行不動產(chǎn)投資具有鮮明的利潤導(dǎo)向，它投資的興趣并不在于將不動產(chǎn)用來構(gòu)建投資組合或者簡單的將資產(chǎn)的一部分轉(zhuǎn)換為不動產(chǎn)，而是明確要求有豐厚的利潤空間。因此，在不動產(chǎn)投資方面比較激進(jìn)，特別崇尚反經(jīng)濟(jì)周期投資理念，在世界多個市場尋找經(jīng)濟(jì)衰退所帶來的潛在機(jī)遇。到年，除在美國擁有項(xiàng)不動產(chǎn)外，還在亞洲擁有項(xiàng)、在歐洲項(xiàng)、拉丁美洲項(xiàng)、其他地區(qū)項(xiàng)。在投資方式上，全球不動產(chǎn)投資公司主要采取下設(shè)一些開發(fā)公司和參與投資基金來進(jìn)行投資。年以來，已經(jīng)參與了個私人性質(zhì)的權(quán)益基金包括不動產(chǎn)基金，總投資約億美元，基金的合資方主要是養(yǎng)老基金。在投資此類基金時，目標(biāo)收益率要求在以上。
二、我國保險公司不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀
與發(fā)達(dá)國家保險業(yè)發(fā)展相比，我國保險業(yè)起步較晚，保險公司在投資方面經(jīng)驗(yàn)非常欠缺，不動產(chǎn)投資上也經(jīng)歷了較大起落。年恢復(fù)辦理國內(nèi)保險業(yè)務(wù)后幾年，保險公司的資金基本上進(jìn)入到了銀行，形成銀行存款，幾乎沒有進(jìn)行不動產(chǎn)投資。年至年，在外部經(jīng)濟(jì)增長過熱、業(yè)內(nèi)又無章可循的情況下，保險公司盲目投資于房地產(chǎn)、有價證券、信托、貸款等，形成了較大數(shù)量的不良資產(chǎn)。年以來，國家先后頒布《保險法》等有關(guān)金融法律法規(guī)，使得保險公司投資范圍受到嚴(yán)格限制，不動產(chǎn)投資被迫停止。
目前，我國保險公司擁有的不動產(chǎn)比例不大，但基本上為自用或者是以往遺留下來的沉淀資產(chǎn)，很難藉此產(chǎn)生盈利。中國人壽集團(tuán)的情況就很具代表性見圖。底，中國人壽總資產(chǎn)億元，不動產(chǎn)占比，為億元。這其中房屋建筑物又占據(jù)了絕大多數(shù)，達(dá)到億元；以盈利為目的投資物業(yè)僅為億元，占不動產(chǎn)投資的。××年投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益億元，資產(chǎn)收益率僅為。
三、我國保險公司不動產(chǎn)投資前景及策略分析
一不動產(chǎn)投資放開是必然趨勢
為進(jìn)一步拓寬保險資金投資渠道，提高保險資金運(yùn)用效率，完善保險公司資產(chǎn)負(fù)債管理，非常有必要放開保險公司對不動產(chǎn)的投資。我國《保險法》第條第款規(guī)定，“保險公司的資金運(yùn)用，限于在銀行存款、買賣政府債券、金融債券和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式”，這意味著只要經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，保險公司就可以在不修改《保險法》的條件下實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)的投資。從近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次表態(tài)來看，不動產(chǎn)投資正處于研究階段，其放開已經(jīng)是必然趨勢。
二投資范圍和比例
在投資范圍上，主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可包括土地上面的其他附著物，如林木等。其中，房
地產(chǎn)包括工業(yè)、商業(yè)、住宅用房地產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括高速公路、港口、石油儲備基礎(chǔ)設(shè)施、東北老工業(yè)基地建設(shè)等。聯(lián)系到我國將要舉辦年奧運(yùn)會和年世博會，保險資金也可被允許參與投資這兩個大型重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目。不動產(chǎn)投資比例上，可結(jié)合國外規(guī)范參見表和我國實(shí)際情況設(shè)定在—之間，而無須對壽險、非壽險公司加以區(qū)分。
×表部分國家和地區(qū)保險公司不動產(chǎn)投資比例上限單位：
×＇＇國家和地區(qū)
×＇＇＇＇美國
×＇＇＇＇德國
×＇＇＇＇日本
×＇＇＇＇臺灣
×＇＇＇＇韓國
×＇＇＇＇新加坡
×＇＇＇＇不動產(chǎn)投資比例上限
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
×＇＇
資料來源：金融會計
作為不動產(chǎn)投資的突破口，保險資金可首先被允許投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。保險資金特別是壽險資金具有長期性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)，而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)具有投資金額大、建設(shè)和運(yùn)營周期長、投資回報穩(wěn)定和安全的特點(diǎn)。兩者很好的結(jié)合起來，不僅可以支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，還可以提高保險資金使用效率，實(shí)現(xiàn)雙贏的格局。××年月日，《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺，明確提出“鼓勵和促進(jìn)保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目”，也在最高層次上為保險公司投資不動產(chǎn)指明了方向。
三投資模式
保險公司投資不動產(chǎn)應(yīng)以間接投資為主，直接投資為輔。這是因?yàn)楸ｋU公司資金運(yùn)用追求“安全性”、“流動性”和“贏利性”的“三性”平衡，不宜過多直接持有不動產(chǎn)。國際保險業(yè)的投資也是如此，保險公司越來越多的持有證券資產(chǎn)包括不動產(chǎn)證券而非直接持有不動產(chǎn)。
間接投資模式：
一證券化模式。購買不動產(chǎn)公司或項(xiàng)目的股票和債券來進(jìn)行投資，在享有更大流動性的同時獲取投資收益。
二信托模式。保險公司委托信托公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資，可以有效利用信托資產(chǎn)破產(chǎn)隔離制度，在確保資金安全的情況下獲取收益。范文先生版權(quán)所有，fwsir.com!
三委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式。保險公司委托銀行貸款給不動產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，發(fā)揮銀行在貸款方面的專業(yè)優(yōu)勢，也可與銀行聯(lián)合起來共同放貸。
四抵押貸款模式。貸款人以不動產(chǎn)為抵押向保險公司申請借款，保險公司在這種方式下放貸也相當(dāng)安全。發(fā)達(dá)國家保險公司就大量使用這種方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
五產(chǎn)業(yè)投資基金模式。保險公司以發(fā)起人身份組建產(chǎn)業(yè)投資基金，專門投向房地產(chǎn)、建設(shè)工程項(xiàng)目等。美國很多不動產(chǎn)投資者都采用不動產(chǎn)投資信托的方式，國內(nèi)的平安保險公司不久前也向有關(guān)部門申報設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金。
直接投資模式：
一金融租賃模式。保險公司可以發(fā)揮資金規(guī)模優(yōu)勢購置大型機(jī)器設(shè)備，并以金融租賃方式出租給受租人以獲取穩(wěn)定收益。
二直接參與模式。保險公司直接出資購置房地產(chǎn)以供出售或出租，還可以直接投資興建基礎(chǔ)設(shè)施和工程項(xiàng)目。
需要指出的是，目前我國正在積極探索資產(chǎn)證券化，初期試點(diǎn)有建設(shè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化和國家開發(fā)銀行的基礎(chǔ)設(shè)施貸款證券化。隨著試點(diǎn)的成功及其后更大范圍的推廣實(shí)施，不動產(chǎn)證券化將日益普及，保險公司間接投資不動產(chǎn)投資的市場環(huán)境也將更加成熟和完善。
四投資風(fēng)險管理
保險公司內(nèi)部風(fēng)險控制。
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強(qiáng)風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
監(jiān)管層外部監(jiān)管。
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險控制體系不夠健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強(qiáng)對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管，對投資范圍和比例、投資模式等做出預(yù)先規(guī)定。但在總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
地產(chǎn)包括工業(yè)、商業(yè)、住宅用房地產(chǎn)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括高速公路、港口、石油儲備基礎(chǔ)設(shè)施、東北老工業(yè)基地建設(shè)等。聯(lián)系到我國將要舉辦年奧運(yùn)會和年世博會，保險資金也可被允許參與投資這兩個大型重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目。不動產(chǎn)投資比例上，可結(jié)合國外規(guī)范參見表和我國實(shí)際情況設(shè)定在—之間，而無須對壽險、非壽險公司加以區(qū)分。
×表部分國家和地區(qū)保險公司不動產(chǎn)投資比例上限單位：
×＇＇國家和地區(qū)
×＇＇＇＇美國
×＇＇＇＇德國
×＇＇＇＇日本
×＇＇＇＇臺灣
×＇＇＇＇韓國
×＇＇＇＇新加坡
×＇＇＇＇不動產(chǎn)投資比例上限
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資料來源：金融會計
作為不動產(chǎn)投資的突破口，保險資金可首先被允許投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。保險資金特別是壽險資金具有長期性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)，而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)具有投資金額大、建設(shè)和運(yùn)營周期長、投資回報穩(wěn)定和安全的特點(diǎn)。兩者很好的結(jié)合起來，不僅可以支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，還可以提高保險資金使用效率，實(shí)現(xiàn)雙贏的格局。××年月日，《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺，明確提出“鼓勵和促進(jìn)保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目”，也在最高層次上為保險公司投資不動產(chǎn)指明了方向。
三投資模式
保險公司投資不動產(chǎn)應(yīng)以間接投資為主，直接投資為輔。這是因?yàn)楸ｋU公司資金運(yùn)用追求“安全性”、“流動性”和“贏利性”的“三性”平衡，不宜過多直接持有不動產(chǎn)。國際保險業(yè)的投資也是如此，保險公司越來越多的持有證券資產(chǎn)包括不動產(chǎn)證券而非直接持有不動產(chǎn)。
間接投資模式：
一證券化模式。購買不動產(chǎn)公司或項(xiàng)目的股票和債券來進(jìn)行投資，在享有更大流動性的同時獲取投資收益。
二信托模式。保險公司委托信托公司進(jìn)行不動產(chǎn)投資，可以有效利用信托資產(chǎn)破產(chǎn)隔離制度，在確保資金安全的情況下獲取收益。范文先生版權(quán)所有，fwsir.com!
三委托貸款或銀保聯(lián)合貸款模式。保險公司委托銀行貸款給不動產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，發(fā)揮銀行在貸款方面的專業(yè)優(yōu)勢，也可與銀行聯(lián)合起來共同放貸。
四抵押貸款模式。貸款人以不動產(chǎn)為抵押向保險公司申請借款，保險公司在這種方式下放貸也相當(dāng)安全。發(fā)達(dá)國家保險公司就大量使用這種方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
五產(chǎn)業(yè)投資基金模式。保險公司以發(fā)起人身份組建產(chǎn)業(yè)投資基金，專門投向房地產(chǎn)、建設(shè)工程項(xiàng)目等。美國很多不動產(chǎn)投資者都采用不動產(chǎn)投資信托的方式，國內(nèi)的平安保險公司不久前也向有關(guān)部門申報設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金。
直接投資模式：
一金融租賃模式。保險公司可以發(fā)揮資金規(guī)模優(yōu)勢購置大型機(jī)器設(shè)備，并以金融租賃方式出租給受租人以獲取穩(wěn)定收益。
二直接參與模式。保險公司直接出資購置房地產(chǎn)以供出售或出租，還可以直接投資興建基礎(chǔ)設(shè)施和工程項(xiàng)目。
需要指出的是，目前我國正在積極探索資產(chǎn)證券化，初期試點(diǎn)有建設(shè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化和國家開發(fā)銀行的基礎(chǔ)設(shè)施貸款證券化。隨著試點(diǎn)的成功及其后更大范圍的推廣實(shí)施，不動產(chǎn)證券化將日益普及，保險公司間接投資不動產(chǎn)投資的市場環(huán)境也將更加成熟和完善。
四投資風(fēng)險管理
保險公司內(nèi)部風(fēng)險控制。
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強(qiáng)風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
監(jiān)管層外部監(jiān)管。
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險控制體系不夠健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強(qiáng)對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管，對投資范圍和比例、投資模式等做出預(yù)先規(guī)定。但在總體監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
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