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利用地上權解決土地使用權與地上物所有權的沖突

時間：2023-02-20 09:17:08 房地產論文我要投稿

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　　摘要：我國現行法律規定，城鎮國有土地所有權屬于國家，地上物的所有權屬于用地者，土地使用權期限屆滿，地上物的所有權由國家無償取得。這一制度在理論和實踐上都有許多弊端，實有修改之必要。本文試借鑒大陸法系的地上權制度來平衡土地所有權人和土地使用權人之間的利益，建議在未來的物權法上拋棄土地使用權的概念，直接采用權的概念，建立統一的地上權制度。

　　關鍵字：土地所有權土地使用權地上權

　　一

　　我國憲法第10條第4款規定：我國的土地所有權禁止轉讓。其實，就城鎮國有土地而言，因所有權主體具有唯一性，故客觀上不存在轉讓的可能。但為了鼓勵土地使用者對土地的開發和建設，保護其對地上物的合法權益，我國建立了土地使用權制度。有關法律也規定了取得土地使用權后，方可取得其地上建筑物的所有權，實行房屋所有權與土地使用權主體一致原則。過去我國在城鎮土地使用權方面沿襲前蘇聯、東歐等國家土地無償劃撥，由單位和個人無期限使用的模式，私房所有權與土地使用權的沖突被土地使用權無期限的事實所掩蓋。但隨著市場經濟土地使用權的商品化和土地使用權有償、有期限的出讓和轉讓制度的確立，使有期限的土地使用權和無期限的房屋所有權方面的權利沖突日益明顯。

　　依《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定：國家以土地所有者的身份按照所有權與使用權分離的原則，將城鎮土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓年限一般為40—70年。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他隨著物所有權由國家無償取得。1994年的《城市房地產管理法》第21條第1款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，應當予以批準。經批準予以續期的，應當重新簽定土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”第2款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期的，土地使用權由國家無償取得。”依上述規定，土地使用權期限屆滿，可出現以下法律結果：1、按時續期，且重新交納了土地使用權出讓金后，用地者可繼續擁有土地使用權和地上物所有權；2、否則，土地使用權和地上物的所有權由國家無償取得；3、雖按時申請續期，但因社會公共利益的需要，申請續期未被批準。這些規定對城市房地產的土地使用，確立了土地使用權有年限和土地使用權終止后地上建筑物和其他附著物無償由國家取得的制度。

　　對于土地使用權期限屆滿，國家應否無償取得地上建筑物和其他隨著物的所有權，法學界有截然相反的兩種觀點。肯定論者從羅馬法創立的“土地所有權吸附建筑物”的原則出發，認為國家應無償取得地上物的所有權。支持該觀點的學說主要有：無主財產說、折舊補償說、履行義務說、超值補償說、所有權有期說。否定論者一般從民法的基本原理和規定出發來進行論證，認為國家無權無償取得地上物的所有權，。

　　我認為，對于地上建筑物和其他附著物隨土地使用權終止而由國家無償取得的規定有幾個缺陷：第一，從原則上講，土地使用權出讓合同的標的僅是土地使用權并無地上物，地上物的所有權為土地使用人所有。既然是所有權就不受期限限制。而當土地使用權期限屆滿，國家無償取得地上建筑物和其他附著物所有權時，其所有權就是受期限限制的所有權，在法理上講不通。第二，國家規定：無償收回劃撥的土地使用權時，對其地上建筑物和其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。對無償取得的劃撥土地使用權的土地使用人尚且補償，對有償取得土地使用權的使用人不僅不補償，反將地上物無償收回，這顯然是不平等的。第三，不符合公平原則。在國有土地使用權出讓法律關系中國家是作為一個特殊的民事主體而存在的，應與讓與方處于平等的地位。國家出讓土地使用權，受讓方支付出讓金，本是公平的，法律已經賦予國家根據社會公共利益的需要，可以提前收回土地使用權，明顯有利于國家一方，再規定無償收回地上建筑物和其他附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等原則，第四，我國房地產制度改革的重心是大力發展房地產二級市場，而二級市場的法律行為，如土地使用權轉讓、抵押等交易行為，必然受制于一級市場的土地使用權出讓年限的限制，若土地使用權期限屆滿，地上物收歸國家，則房地產市場交易主體必然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內收回。這樣無疑限制了房地產二級市場的發展①。解決這些問題同樣需要引入地上權制度。

　　另外有些人認為，可以通過申請續期避免沖突的發生。其實續期制度雖是使用者避免被無償收回地上物的一種法律補救措施，但僅僅是權宜之計，并不能從根本上解決沖突本身。況且續期制度仍有相當大的局限性，仍不能從根本上解決房屋使用權與所有權沖突的問題。

　　二

　　由于以上問題，為更好協調地上物所有權無期性與土地使用權有期性之間的矛盾，我國應該在借鑒大陸法系國家地上權制度基礎上設立地上權制度。

　　所謂地上權，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權②。“地上權為用益物權的一種，肇源于羅馬法，按羅馬法基于添附的原理，以地上權屬于土地為原則，購買地上物者必須購買土地”③。“羅馬的不動產所有權就像一塊小領土，一切附加和進入土地的物都必然地作為添附歸土地所有主所有，因此，建筑物的所有權非地皮所有主而莫屬”④。后因土地價值日昂，一般人民難以負荷，法務官仍例外的承認得支付地租而在他人土地有建筑物的所有權，且得為繼承及讓與，以地上物所有權與土地所有分離的法律技術創設了地上權。德國、瑞士、日本等國繼承了羅馬的思想，對地上權作出了明確的規定。地上權的最大特點是他排除了土地所有人依添附原則取得建筑物所有權的可能性，使地上權人單獨享有建筑物的所有權，同時具有調劑“有”與“用”的重要社會經濟技能。傳統的地上權多設于土地的上面，但隨著經濟的發展對土地的利用呈現出區分化、立體化的趨勢。地上權可以存在與土的上空或地下，增進土地的利用價值。例如日本民法典中就規定了地下、空中的地上權的內容。

　　地上權是一種物權是存在于他人土地上的權利，故為他物權，是所有權中的限制物權的一種。地上權的取得通常是有償的，但法律并不排除無償取得地上權的可能性，有償取得時，地上權人需向土地所有人按期交納地租，地上權可以讓與。地上權人可將地上權讓與他人，地上權的讓與不涉及土地所有權，不得超過地上權的期限。

　　地上權人的權利主要有：1、土地的占有與使用權；2、處分權，其中包括地上權的讓與、設定抵押、土地轉租；3、相鄰權，法律關于相鄰權的規定在地上權人之間或地上權人與土地所有人之間允許準用。地上權人的主要義務是：支付地租。

　　地上消滅的事由分為一般消滅原因和特殊消滅原因。一般消滅原因是指不動產物權的一般消滅原因，如當事人的合意、標的物滅失、混同、及公用征收等。在地上權均適用。特殊消滅原因主要有：地上權存續期間屆滿、地上權的拋棄、地上權的撤

銷、規定消滅事由的發生、第三人的時效取得等。

　　在地上權因存續期間屆滿以外的事由消滅時，消滅后的法律后果主要有：1、地上權人的取回權，即有益費用償還請求權，地上權消滅時地上權人得取回其工作物及竹木，但應回復土地原狀。地上權消滅時，對于不能取回或因改良整治土地支出的有益費用而增加土地的價值時，得使土地所有人于地上權消滅時現存之增加為限，負償還責任⑤。2、土地所有人的購買權：土地所有人在地上權消滅時以時價購買其建筑物工作物或竹木，地上權人不得拒絕。這是為了顧及土地所有人的利益及社會經濟。

　　在地上權因存續期間屆滿而消滅時，土地所有人關于建筑物的義務主要有：1、土地所有人對建筑物的補償義務。土地所有人應按建筑物之時價為補償，但契約另有約定者，從其約定。這是一種強制締約義務。補償對象限于建筑物，如果當事人對建筑物處理方式有其他約定無論是土地所有無償取得，由地上權人取回、或由地上權人保有建筑物而成立土地租賃關系均可以。2、所有人有延長地上權期間的請求權。所有人于地上權存續期間屆滿前得請求地上權人，于建筑物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求給予補償。

　　三

　　理論界關于我國是否存在地上權有不同的認識。有的學者認為：我國現行立法中規定的土地使用權的范圍是很廣的。不僅可以涵蓋地上權，而且比地上權更具靈活性。這種土地使用權是除農村土地承包經營權，宅基地使用權外的使用國有和集體所有的土地的權利⑥。有的學者提出：盡管我國的土地使用權是與傳統的地上權相對應的概念，但考慮到我國大陸長期采用“土地使用權”一詞的習慣，擬將地上權稱為基地使用權⑦。

　　我認為，總的來說地上權在我國是客觀存在的。目前只是以土地使用權一詞代替了。包括國有土地使用權，集體土地建設用地使用權、土地承包權和土地開發經營權。但是土地使用一詞極不準確，無法區分作為用益物權的“土地使用權”與作為所有權權能之一的“使用權能”，而前者屬于他物權范疇，后者屬于自物權范疇。我們現在所稱的土地使用權只是指前者。使用權一詞不能準確完整表達其所包含的內容。它不僅不能包含收益的權能，而且排斥了合法的讓渡。但我國目前的土地使用權人不僅享有占有權、收益權而且還享有轉讓、抵押等依法處分的權利。如果采用地上權概念則明確簡潔，并與國際立法習慣相接軌。這樣既可以理順土地所有人和土地使用人各自之間和相互之間的法律關系，也可有效解決土地使用權的有期性與地上物所有權無期性的沖突。而且，地上權制度涉及的地上權期滿后國家以市價購買地上物，取得地上物所有權的規定，與我國的土地使用權制度規定的由國家無償取得地上物的處理后果相比更能體現法律的精神實質。它有利于保護地上物所有權人的利益，調動用地者對土地及地上物在資金、物質投入上的積極性和熱情；也利于我國房地產市場的發展。

　　借鑒各國關于地上權的規定，我認為未來我國地上權制度就土地使用權的有期性與地上物所有權無期性應做如下原則性規定：

　　一、明確認定地上權是與土地所有權相并列的物權，地上權人享有對地上物的所有權。

二、關于地上權的存續期間，應該在法律上延長現行的土地使用年限，使其超過或接近一般建筑物工作物的使用壽命。

　　三、地上權人享有對地上權的續展請求權，地上權人可在土地使用期限屆滿前一年提出續期請求，土地所有人無正當理由不得拒絕；土地所有人也可以在土地使用期限屆滿前一年提出續期請求，地上權人如果拒絕延長，則喪失補償請求權四、地上權人享有取回其地上物的權利。地上權期滿而未續期的，地上權人有取回地上物的權利，但應回復土地原狀五、土地所有人的優先購買權。地上權消滅時，土地所有人享有以時價購買地上物的權利，地上權人無正當理由不得拒絕六、地上權人請求對地上物補償的權利。除地上權人拒絕土地所有人的續期請求而喪失補償請求權外，在地上權到期時，地上權人不愿取回地上物的情況下均有權請求土地所有人對于地上物按市價給予補償。

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