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小區車位車庫的權利歸屬法律研究
小區車位車庫的權利歸屬法律研究
摘要：近幾年來，關于小區車位、車庫的權利歸屬問題日益嚴重，對于車位、車庫的權利歸屬問題也普遍受到社會各界的關注。由于法律的不確定性，使得關于此類問題的解決存在很大的爭議。對此，本文把社會普遍存在的小區車位、車庫問題作為切入點，通過對車位、車庫的法律性質、權利歸屬、取得以及行使等方面進行分析、研究，進而對相關問題的解決提出幾點建議。
關鍵詞：車位；車庫；建筑物區分所有權；專有權；共有
2007年頒布的《中華人民共和國物權法》第七十四條規定了住宅小區車位車庫的歸屬及利用規則。雖然對業主的利益加大了法律保護，但《物權法》的實施并沒有起到定紛止爭的效果，小區中有關車位車庫的歸屬爭議一直存在。
一、現實問題
隨著市場經濟的發展，近幾年來，國內市場汽車價格持續下降以及我國居民收入水平的不斷提高，私家車越來越多地進入家庭，逐漸成為人們不可或缺的代步工具。于此同時，車位嚴重不足的問題漸漸浮出水面。
《物權法》第七十四條的出臺在一定程度卜解決了車位、車庫的相關問題。但除了《物權法》第七十四條這一個條文之外，我國目前在停車場權屬方面沒有全國性的法律規定，鮮有的規定也多散見于效力層次較低的地方性法規或者政府規章中，而且各地的規定也存在著較大的差異性。因此，這更加導致了司法實踐中法院難以達到統一的標準，使得住宅小區車位車庫權屬的一系列問題眾說紛紜。
二、小區車位、車庫的理論分析
（一）法律性質
首先，我們應該明確一下車位、車庫的定義。所謂車庫，是指隸屬于整個小區、具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。但在現實生活中，車庫不僅僅限于地下車庫，在很多建筑物內，地上一層或者二層也有興建車庫的情況。所謂車位，是指住宅小區內設置在地上或地下的以停放機動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區的車位、車庫主要有以下幾種形態：獨立車庫、地面車位、建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位、規劃用于停放汽車的車位、車庫。
其次，我們還應明確建筑物區分所有權的含義。建筑物區分所有權，是指兩個以上所有權人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用—卜具有獨立件的建筑物（專有部分）享有所有權和全體或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的互有權及基于建筑物的管理、維護、修繕而產生的成員權的總稱。
最后，對于小區車位、車庫的法律性質，車位、車庫可以屬于建筑物區分所有權的專有部分。車位、車庫設置于建筑區劃內，依我國《物權法》的規定，建筑物區分所有權由專有部分、共有部分的共有權和成員權三部分組成，其中專有權部分是核心。車位、車庫之所以能成為所有權的客體，是因為其能夠成為獨立交易的標的。能夠成為建筑物區分內的專有部分，必須具有結構上的獨立性，這里的獨立性是指具有固定性而不是臨時性的，并且通過間壁能夠成為獨立的空間；然后，必須具有使用、卜的獨立性；最后，必須通過登記以公示的方式在法律上的獨立性。”，即使我國《物權法》七十四條第一、二款規定，在不同地區也有不同規定，如北京市物價局《關于調整我市機動車停車場收費標準的通知》中規定“居住小區地下車位車庫按年、按月包租停車車位收費標準實行市場調節價，經營者制定或變更收費標準需與小區業主委員會協商取得一致意見后，持具有法律效力的協議到物價部門辦理核準方可收費。”又如大連“對于已購車庫車位物業不得再收取停車服務費”可以看出車位、車庫在我國可以作為獨立的交易標的。雖然目前尚無全國統一的車位、車庫登記制度，這只能說明在不動產登記制度方面有待完善，這并不影響車位、車庫可以成為建筑物區分所有權的客體，作為專有部分。
（二）權利歸屬
承認了小區車位、車庫可以成為建筑物區分得到所有權專有部分，根據我國《物權法》七十條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有和共同管理的權利。”由此可見，小區車位、車庫權利應歸屬于業主，但是在進一步的對業主之間的權利劃分時，就變得非常復雜了。
對于不同類型的車庫的權利歸屬存在著差異。獨立車庫這部分大多屬于相應業主專有，記載于不動產登記簿及業主的權利證書，實踐中對此爭議不大。但對于地面車位部分，包括在業主所共有的建設用地使用權面積之內，因此，地面車位自應屬于全體業主共有。根據我國《物權法》七十四條第三款規定，這些車位應由業主委員會或者物業工商管理，收益歸全體業主共有。建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位，由于無需向國家支付土地使用費，其權利只能依附在計算容積率的建筑物上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的權利將全部轉移并歸屬于全體業主，由全體業主共有。規劃用于停放汽車的車位、車庫，對于該部分的權利歸屬，目前存在很大爭議。
有人認為，判斷規劃用于停放汽車車位、車庫這部分的車位、車庫的歸屬應該看該部分的建筑面積有沒有計入商品房的公攤面積來判斷其權利歸屬。如果車位、車庫的建筑面積已經作為公攤面積予以分攤，那么業主在購房時就對該面積的商品房包括車位、車庫在內進行購買，該車位、車庫應當屬于全體業主共有。如果沒有，那么該部分的車位、車庫則由開發商所有。同時，有些學者認為應根據開發商和業主之間的約定來確定權利的歸屬。我國物權法七十四條第二款就采用了此觀點。
（三）權利取得及其行使
生活中就有這樣的情況，張先生購買了A小區商品房一套，五年后購車，卻發現A小區的車位與車庫均已售．罄，其中有幾個車位、車庫被開發商出售給了相鄰的B小區的住戶，為此張先生以開發商違反應當首先滿足業主需要為由向法院提出訴訟，要求確認開發商的出售行為無效。對于這樣的事情，生活中非常多見，但我們到底應該如何解決呢。根據《物權法》第七十四條第一款規定，從客體上看，小區的車位、車庫均可以成為交易的客體。這一點前面已經講述過。從取得該權利的主體上看，就存在一些空間，這種交易既可以發生在開發商與業主之間，也可以發生在開發商與業主以外的其他人之間，但是開發商與業主之外的人進行交易時受限于“首先滿足業主的需要”的法律規定。因此我們可以認為當開發商的行為違反這一強制性規定時視其行為無效。小區商品房全部售罄后，開發商應履行通知義務，既然是優先滿足業主需要，必定是全體業主的需要，在房屋未出售完畢之前，開發商不能隨意將車位、車庫處置給業主以外的他人，同時也應提供業主比較充裕的時間考慮是否需要。我國最高院的司法解釋和國務院的法規，對優先購買權應確定一個固定期限，如果在合理期限內未能達成一致意見的，業主再行使“首先”權則就不予支持，除此之外，既然賦予了業主獲得小區停車位的權利，業主就應當及時行使該權利。
《物權法》第七十四條第二款規定指出可以約定，但對約定的方式、范圍等并沒有做出細化的規定，正因為存在這些漏洞，導致小區車位、車庫的權屬容易產生爭議。對于約定的方式，首先，應該由誰提出，法律也未做出說明。業主與開發商相比，由于獲取信息的不對稱性，相比之下，開發商在這方面更有優勢，這樣就會存在侵犯業主權益的情況。其次，約定是以分別進行的方式，還是由業主共同約定。顯而易見，每一個業主都有自己的獨立利益，有自己獨立的交易觀念，業主與業主之間的獨立意思表示不能相互替代，因此應當由業主分別進行約定權利的歸屬。最重要的，對于約定不明或者沒有約定的部分，法律留下的這片空白，并沒有發揮法律定紛止爭的功能。對于約定的范圍，第三部分提出了基于占有共有部分而形成的車位，屬于業主共有，對于共有部分能否成為業主約定的范圍，法條未做出詳細的規定。此外，車位、車庫的開發成本已經攤入到房屋銷售價款之中的部分，是否仍然可以成為開發商與業主約定歸屬的對象，法律也未做出明確的區分。
《物權法》第七十四條第三款規定，讓我們不禁會考慮對于“其他場地”的權屬應如何理解，法律應明確指明“其他場地”應包括建筑基地、建筑基地以外小區的公共土地也包括屋頂平臺等類似場地。同時我們應注意該款對車位的權屬進行了規定，但沒有提及車庫，因此我們可以看出車庫的權屬不屬于業主共有。
三、建議
對于小區車位、車庫的問題，已有大量相關學者進行分析研究，例如王利明在《物權法》中提出：開發商在修建了車位、車庫之后，首先應當滿足業主的需要。所謂首先滿足業主需要，就是指開發商修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業主，而不是高價賣給第三人。如果業主有能力購買，則應當予以出售；如果業主沒有能力購買，則應當予以出租。為了滿足業主的需要，不管業主以外其他人是否提出了比業主更高的條件，開發商都不能優先將車位、車庫賣給其他人。當然，滿足業主的需求只能是合理的需要，合理需要就是說，只要滿足業主基本的停車需求，就認為已經滿足。但是，由于各個城市及小區房屋狀況不同，車位、車庫權利界定難以一蹴而就，因此，經過我們的分析總結，提出以下幾點建議：
首先，《物權法》頒布以來，為小區車位、車庫權屬提供了立法依據，由于過于原則化，對一些具體的要素未進行規定，致使在司法實踐中界定小區車位、車庫權屬的不一致，甚至大相徑庭，影響了法律的統一性和權威性。因此，相關立法部門應出臺相關的法律法規和司法解釋，對小區車位、車庫的權屬劃分更加明確化。
其次，雖然我國國內對小區車位、車庫的權屬文獻諸多，但是對其各派各執一說，沒有形成統一的理論基礎，用以指導實踐。因此，我國應借鑒和吸取國外經驗，首先確定小區車位、車庫在現代建筑物區分所有權制度框架內的權屬問題，進而結合我國具體國情，構建一個使相關利益主體利益平衡的制度體系。
最后，小區車位、車庫的配套開發關系到城市居住環境的改善，關系到城市格局的長遠發展，同時小區車位、車庫權屬確定，關系到業主的利益維護，關系到國家利益與集體利益之間的協調問題。因此，加強對小區車位、車庫的管理利用，提高小區車位、車庫的利用率，協調各方利益，有利于維護社會穩定，構建和諧社會。
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