房產證的性質與作用

房產證的性質與作用

【內容提要】在實務中，我們往往以為只要持有房產證就擁有房屋的所有權，房產證的交付意味著　房屋所有權的轉移，房產證交給抵押權人占有就設定了抵押權。其實，這些都是誤解。　請關注——
【摘  要  題】法學與實踐……
　　隨著我國社會經濟的發展，房產證愈來愈成為人們廣為熟悉并經常運用的權屬證書。　但房產證在交易活動中的法律意義究竟如何，卻是一個仍需細加明辨的問題。
　　房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的　簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。作為證書之一種，　房產證具有以下特點：(1)房產證只能由不動產登記機關發放，其他機關發放的房產證　不具有法律效力。我國采取不動產分別登記體制，不同種類的不動產分別由不同的行政　主管機關登記，房產證只能由房地產主管機關發放。(2)房產證是對特定房屋所有權歸　屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一　權主義，房產證以一房屋一房產證為原則，即一個具有獨立建筑結構與使用功能的房屋　(包括區分所有的房屋)只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，并且　據此只能發放一個房產證。(3)房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有　，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放共有權證。(4)房產證是登記機關在對特　定房屋權屬情況進行登記之后，向特定權利人發放的權屬證明，房產證的內容應與登記　簿的內容相一致。
　　由于房屋是重要的不動產，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產證在交易活動中　得到廣泛的運用。但在目前的實務中，對房產證的認識與其性質相悖之處仍嫌較多，歸　納起來主要有兩類：其一，顛倒房產證和不動產登記簿的關系，以為房產證是證明房屋　所有權的惟一合法憑證，登記簿只是房產證的檔案。例如，在實務中判斷一個人是否擁　有特定房屋的所有權時，以為是否持有房產證就是根本依據。其二，混淆證書與證券的　性質，以為房產證具有證券的性質與作用，可以代表其上記載的房屋所有權。例如，在　房屋買賣中，以為房產證的交付具有房屋所有權移轉的效力；或者在房屋抵押中，以為　房產證交給抵押權人占有具有設定抵押權的效力。
　　按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法　。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等，須經　登記始發生物權法上的效力。所以，房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。　房產證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依　據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記　載不相一致，房產證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登　記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產證自身任何單獨的變更均不　產生物權法上的效力。例如，在房屋買賣時，房產證的交付并不產生房屋所有權移轉的　效果，房產證受讓人并不能以取得出賣人的房產證為由，主張其已經取得房屋所有權。　房產證遺失后，房屋所有權人并不因此失去房屋所有權，權利人可根據登記簿的記載主　張和行使權利，并可要求機關根據登記簿上的記載補發房產證。可見，房產證不能脫離　登記簿的記載而發揮其證明作用。所謂“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并　對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證”的規定，實際上顛倒了房產　證和不動產登記簿的關系，誤解了物權公示的原則、意義和適用規則。房產證也不具有　代表房屋所有權的功能，這一點與證券大不相同。同是書面憑證，證書與證券在性質上　的主要區別是：證書僅僅是證明法律事實的書面憑證，房產證作為權利證書，只能證明　特定房屋所有權歸屬于誰，而不能代表其上記載的權利；證券不僅能夠證明權利的歸屬　，如當事人在訴訟中即使只有持有證券這一孤證，亦可充分證明其擁有證券上的權利，　而且還能代表其上記載的權利，移轉交付證券即產生權利移轉的效力。
　　當然，在與房屋有關的交易活動中，房產證還是能夠起到一定的證明作用。但是，房　產證所起到的只是初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程開始時，欲出賣房屋的一方　出示房產證，可以初步證明自己是房屋所有權人，有關的締約談判可以據此展開。如果　雙方初步達成一致并且準備簽訂房屋買賣合同時，一方當事人不應只根據對方房產證的　記載就與之訂立合同，而應當到房地產主管機關查閱房屋登記簿，以了解對方是否為真　正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況，因為只有登記簿上的記載才是具　有公信力的權利歸屬證明。在房屋買賣合同履行時，賣方向買方交付房產證，并不產生　房屋所有權移轉的法律效果，必須在不動產登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通　常所說的“過戶登記”)，才能產生房屋所有權移轉的法律效力。嚴格說來，在房屋所　有權移轉過程中，房產證是不能隨之移轉的，房地產主管機關在進行過戶登記之后，不　應將賣方原先持有的房產證經變更記載后轉交給買方，而應當將賣方原先持有的房產證　收回，再向買方發放新的房產證。可見，在房屋交易過程中，房產證的證明作用是極為　有限的，遠不如生活中常見的其他一些證書，如身份證、畢業證、合同書等。當然，盡　管房產證的交付不具有物權法上的效力，但在審判實踐中據此判斷是否存在債的關系方　面，還是有一定的證明意義。例如，房產證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在房　屋買賣合同關系，可以證明賣方有交付房屋所有權的意思表示；在涉及房屋抵押的交易　活動中，抵押權人占有房產證可以證明抵押合同關系的存在等等。
　　既然房產證在交易活動中的作用極為有限，那么登記機關發放房產證的意義何在?其實　，房產證主要在房屋登記事務范疇中發揮作用，并且主要是為了保證登記活動的秩序與　安全。房產證首先起到登記行為完成的證明作用。登記機關在完成房屋登記事務后，將　房產證發放給權利人，表明登記機關已經根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應　的房屋登記。由于房產證記載的內容與登記簿的內容具有一致性，因此，房產證起到一　種備忘的作用。權利人可以根據自己持有的房產證內容，掌握自己的財產情況，而不必　每每去查閱登記簿。房產證最重要的作用還是保證登記活動的安全。因為房屋的權屬情　況依據不動產登記簿的記載，而登記簿由登記機關記載并且由該機關保管，并不在權利　人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內容，權利人就面臨　失權的危險。為了防止此種情況的發生，登記機關在進行了房屋登記之后，有必要再向　權利人發放房產證，其上記載與登記簿相同的內容。如果事后發現登記簿的記載有與房　產證相異之處，權利人可以房產證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載并承　擔責任。所以，在以登記作為不動產權利公示方法的制度體系中，房產證的主要功用是　在約束登記機關的行為，發放房產證是保證登記安全的重要措施。
　　由于在房地產交易市場中時常出現假房產證，導致買房人權益受損害，因此，國

務院　幾部委采取了統一印制房產證的管理措施，規定房產證由指定廠家印制，房產證像貨幣　一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產證的危害，但審判實踐　中應特別注意與這些措施有關的一些問題。
　　要判斷房產證的真假，首先必須明確兩點：(1)按國務院幾部委規定統一印制的，是房　產證的證書用紙，而不是有法律效力的房產證。一個書面憑證是否成為有效的房產證，　完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權登記機關的發放行為。(2)判斷真假房產　證的惟一標準，不是房產證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產登記機關的印鑒。只　要房產證上登記機關的印鑒是真的，即使沒有使用統一印制的帶有水印圖案或防偽底紋　的證書用紙，該房產證也是真的；只要房產證上登記機關的印鑒是假的，即使使用了統　一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產證也是假的。所以，幾部委采取　統一印制房產證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導真假房產證的判斷依據，使人們　誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產證才是真的房產證，而忽略了判斷房產證真假的惟　一依據就是登記機關的印鑒。
　　使用假房產證進行詐騙主要有兩種手段：(1)在房屋買賣活動中，賣方用假房產證進行　交付，而買方把房產證的交付當做房屋所有權的交付。在房產證是假的情況下，買方會　因支付了價款卻得不到房屋而蒙受損失。(2)在房屋抵押活動中，抵押人用假房產證進　行抵押，而抵押權人把拿到抵押人房產證當做抵押權的設定，把占有抵押人的房產證當　做擁有了抵押權。在房產證是假的情況下，抵押權人會因其債權得不到履行并且實際上　沒有抵押權而蒙受損失。由此可見，假房產證之所以能夠用來行騙，根本原因不在于假　房產證偽造得像真的一樣，而在于受騙者不懂得房產證的性質與作用以及房地產交易的　法律規則。由于登記是房地產交易的必經程序，查閱登記簿是必須的并且也不額外增加　交易成本，如果在房地產交易時，只要去登記機關簡單查閱一下登記簿，假房產證便無　可遁形。所以，在現行的房屋交易機制中，使用假房產證的欺詐目的其實很難得逞。在　防止假房產證的危害時，與其耗用大量的社會資源去統一印制有各種防偽技術措施的房　產證，遠不如廣泛宣傳一下房屋登記的方法與意義以及房產證的性質與作用，因為后者　才是真正有效的防偽措施。
　　字庫未存字注釋：
　　　　＠①原字左更右生

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