個人房屋贈與的涉稅解析

個人房屋贈與的涉稅解析

　　個人房屋贈與的涉稅解析
　　
　　陳召利
　　
　　一、個人所得稅
　　
　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）的規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
　　
　　（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　　（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　
　　（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
　　
　　除上述情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照應(yīng)稅金額的20%繳納個人所得稅。
　　
　　對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。
　　
　　受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
　　
　　二、營業(yè)稅及附加
　　
　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）的規(guī)定，個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：
　　
　　（一）離婚財產(chǎn)分割；
　　
　　（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　　
　　（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　　
　　（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
　　
　　除了上述情形以外，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)按應(yīng)稅金額的5%繳納營業(yè)稅。無錫市區(qū)依法繳納營業(yè)稅的，應(yīng)同時按營業(yè)稅稅額的7%、3%、2%的比例繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，即營業(yè)稅及附加合并稅率為應(yīng)稅金額的5.6%。
　　
　　三、土地增值稅
　　
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規(guī)定，土地增值稅暫行條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(www.baimashangsha.com)因此，房屋贈與，不征收土地增值稅。
　　
　　四、契稅
　　
　　根據(jù)《契稅暫行條例》第二條第（四）項和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）的規(guī)定，房屋贈與，全額征收契稅，稅率為3%。
　　
　　五、印花稅
　　
　　根據(jù)《印花稅暫行條例》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號）的規(guī)定，房屋贈與，全額征收印花稅。
　　
　　需要提醒的是，符合免征情形的，受贈人的購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定；其他情形的，受贈人的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。這將直接影響受贈人再次轉(zhuǎn)讓房屋享受免稅優(yōu)惠的時間。此外，除了上述納稅以外，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)和房屋登記機構(gòu)的要求，辦理免稅和房屋變更登記手續(xù)，需要提供公證書，公證費一般為贈與房屋價值的2%，也是一筆不小的開支。

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