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論商品房預售制度的完善
論商品房預售制度的完善
趙研
隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟損失，因此，我們應當對我國有關法律法規(guī)進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一 商品房預售的概念和特征
（一）概念
商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預售的房屋及所有權轉(zhuǎn)移給買房人的一種法律行為。
（二）特征
1.商品房預售是一種關系復雜的交易行為。
2.商品房預售是一種附期限而且市場風險較大的一種交易行為。
3.我國商品房預售制度存在的缺陷。
二 商品房預售制度存在的問題
商品房預售時，標的物尚不存在，開發(fā)商無法即時履行交付房屋的義務。預售作為一種遠期交貨買賣，由于信息不對稱，本身就隱含了一定的缺陷。
（一）商品房預售存在的風險
商品房預售具有履行周期長、標的物尚不確定的特點，是法律關系比較復雜的交易行為。同時，房屋預售制度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的門檻，部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場，破壞了正常的經(jīng)營秩序。一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人要面臨承擔較大的金融風險和市場風險。
（二）因監(jiān)管不到位造成的問題
我國正逐步加快建立并完善商品房預售制度。1994年7月，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是我國在立法上第一次確認引進商品房預售制度。此后，我國又頒布實施了一系列商品房預售的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及各地方的地方性法規(guī)，從總體上看，我國對商品房預售制度是有法可依的，但是從實踐看來，這些法律無論是在風險分擔機制還是資金運作和監(jiān)管及違規(guī)處罰等方面都存在著一定的缺陷和不足。
（三）商品房預售制度的立法尚不完善
預售登記制度保護了購房者的合法權益，又避免和預防了一些不必要的糾紛，但商品房預售制度并不導致物權的設立與變動，只是使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權性質(zhì)的期待權，而且我國相關法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上備案的意義，并不是一種法律強制性的要求。
三 完善我國商品房預售制度應采取的有效措施
在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
（一）實施科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)市場準入制度和退出制度
目前房地產(chǎn)預售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，很多缺乏開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費者帶了巨大的風險。
因此我們認為應該建立一個完備的企業(yè)信用體系，嚴厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實行市場準入制度改革，進一步加強市場的監(jiān)管，嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽良好，以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進行房地產(chǎn)開發(fā)，以抬高商品房預售者準入門檻，將那些實力較弱、融資能力不強的開發(fā)企業(yè)排擠出市場，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強化開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔商業(yè)責任。
（二）建立開發(fā)商信息披露制度
在商品房預售中，可以通過特別立法對開發(fā)商的“信息披露”作為一項法定義務加以規(guī)定。
建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發(fā)商調(diào)整，有關房屋的優(yōu)先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應當告知消費者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。
建議與房產(chǎn)有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。同時應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽、價格，資質(zhì)評比制度。便于普通消費者選擇決策。
（三）建立商品房預售資金的監(jiān)管制度
對商品房預售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴重問題。建立商品房預售資金的監(jiān)管制度，對于切實保護消費者利益和維護房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。應當指定或委托房產(chǎn)評估事務所或會計事務所或工程監(jiān)理機構(gòu)進行統(tǒng)一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質(zhì)疑。
并且指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃。
同時嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關于房屋預售條件的規(guī)定。(www.baimashangsha.com)要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現(xiàn)。建議由一個職能部門承擔，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費者的現(xiàn)實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。
（四）其他
要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應當熟悉和掌握。
并且購房者要簽好補充協(xié)議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據(jù)需要訂立補充協(xié)議，即通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補充。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。
四 結(jié)束語
總而言之，商品房預售制度自實施以來，對房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、開發(fā)企業(yè)的資金籌集與項目開發(fā)、購房者的利益保證起到了巨大的作用，應當在立法上予以肯定，只有對該制度從多方面進行完善，才能真正保護購房者的利益，抑制開發(fā)企業(yè)的不法或違約行為，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
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