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購(gòu)房定金的認(rèn)定與適用
購(gòu)房定金的認(rèn)定與適用莫愛(ài)萍
案情
201*年6月21日，王某在某公司開(kāi)發(fā)的凱旋華庭樓盤(pán)售樓處查看樓盤(pán)后，雙方達(dá)成購(gòu)房意向，王某預(yù)先支付2萬(wàn)元作為購(gòu)房意向金。次日，王某選定購(gòu)買(mǎi)凱旋華庭24幢2101室商品房，王某又付款8萬(wàn)元。王某先后兩次付款合計(jì)10萬(wàn)元，作為購(gòu)房的預(yù)約定金，并由某公司開(kāi)具定金收據(jù)一份。收據(jù)載明：“收款事由：凱旋華庭高層24-2101定金�！钡p方就合同的其他條款正在協(xié)商中，未正式簽訂購(gòu)房合同。同年8月底，某公司將王某訂購(gòu)的凱旋華庭24幢2101室商品房出售給他人。王某訴至法院，要求判令某公司雙倍返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。
評(píng)析
本案中的定金收據(jù)具備書(shū)面形式，購(gòu)房定金合同有效成立。某公司與王某雖未訂立含有定金條款的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，僅向王某出具了定金收據(jù)，但該定金收據(jù)可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)為已具備我國(guó)合同法第十一條所要求的書(shū)面形式，且收據(jù)記載了交款人、收款單位、收款事項(xiàng)、收款日期等內(nèi)容，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的房屋的指向亦明確具體，已經(jīng)包括房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的主要條款，(www.baimashangsha.com)故可認(rèn)定購(gòu)房定金合同有效成立。
購(gòu)房定金的性質(zhì)及定金罰則的適用。購(gòu)房定金屬預(yù)約合同，其目的系擔(dān)保商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，違約的法律后果是適用定金罰則。從預(yù)約和本約的關(guān)系看，購(gòu)房定金具有獨(dú)立性，且是實(shí)踐性合同，自一方當(dāng)事人交付購(gòu)房定金時(shí)生效，商品房買(mǎi)賣(mài)合同最終是否簽訂并不影響購(gòu)房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立，則構(gòu)成對(duì)購(gòu)房定金合同的違反。就本案而言，雙方已就適用定金罰則形成合意。某公司擅自單方?jīng)Q定將王某預(yù)定的房屋出售給他人，其亦未能舉證證明在出售房屋前曾通知王某限期簽訂合同及逾期簽訂合同的后果，已構(gòu)成違約，自應(yīng)由該公司承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。
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