推進城中村改造若干意見

推進城中村改造若干意見

　　推進城中村改造若干意見
　　
　　第一章總則
　　
　　第一條為推進和規范城中村改造工作，進一步加快城鎮化進程，提高土地節約集約利用率，優化城市布局，改善城市環境，提高居民居住水平和生活質量，根據有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。
　　
　　第二條本辦法所稱城中村是指城市規劃建設用地范圍內，使用集體土地，并以村民委員會或由履行原村民委員會職能的股份制公司為組織形式，由成片低水平住宅組成的配套不到位、功能不齊全的村莊或街區。
　　
　　第三條******市區范圍內、城市規劃建設用地范圍外，有條件實施改造的村莊，經市政府批準，可按本辦法執行。
　　
　　第四條城中村改造的基本目標：通過城中村改造，使原村民聚居的村落或街區成為規劃合理、居住舒適、功能完善、設施配套的現代城市社區。
　　
　　第五條城中村改造的基本原則：按照“統一規劃、合理布局，綜合開發、配套建設，政策扶持、市場運作”的方針，堅持以村民委員會為開發改造主體，區政府統一組織協調、自下而上運作的原則；堅持整合土地、統一規劃、連片開發、共同提高的原則；堅持政策引導、市場運作、依村定策、尊重民意、讓利于民的原則。
　　
　　第六條城中村改造方式：根據實際情況，可由各鄉（辦事處）、村（社區）自行組織改造，或者選擇有實力的開發企業實施改造。
　　
　　自行實施城中村改造，可按照《公司法》相關規定組建集體性質或村民入股性質的城中村改造建設發展有限公司，由該公司依法運作。
　　
　　第二章規劃管理
　　
　　第七條城中村改造必須符合我市城市總體規劃和土地利用總體規劃。
　　
　　第八條根據城市總體規劃及實際需要，城中村改造項目用地范圍可突破現有村莊限制，用地范圍應盡量規整，支持相鄰的鄉（辦事處）、村（社區）聯合、成片開發，實行統一規劃、統一征遷。
　　
　　第九條轄區人民政府、******新區管委會應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，委托具有相應資質的規劃設計單位編制城中村控制性詳細規劃，按照城市規劃要求，結合改造地塊的現狀情況合理確定建設范圍、建設密度和容積率，并按國家有關規定合理配置公共綠地、社區服務設施、中小學、幼托、停車場等配套設施。
　　
　　第三章土地管理
　　
　　第十條城中村改造項目用地原則上應利用原有村民居住的集體建設用地，原成片住宅用地相連的集體建設用地中的空閑地、廢棄地等優先用于安置房建設，確保村民回遷。
　　
　　第十一條在安置征遷村民過程中，確需實施周轉安置或重新選址占用農用地的，按國家有關規定辦理。周轉用地土地面積不得超過該城中村改造項目總規模的20%。
　　
　　第十二條列入改造范圍的城中村應依法辦理集體土地征收與國有土地處置手續，項目區域內用地（含周轉用地）征收補償后按規定辦理凈地出讓手續。
　　
　　第十三條城中村改造完成后，由轄區人民政府、******新區管委會負責，按城中村改造項目方案具體要求，將騰出的剩余農村集體建設用地交由市政府統一征收。
　　
　　第四章征遷安置
　　
　　第十四條轄區人民政府、******新區管委會負責組織實施城中村征遷補償工作。征遷安置工作要嚴格執行國家、省和我市房屋征遷管理有關法律、法規規定，依法保障被征遷人的合法權益。
　　
　　第十五條征遷補償安置方案要明確拆遷補償標準、拆遷面積、安置房面積、出讓土地面積，并載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被征遷人自由選擇。
　　
　　第十六條轄區人民政府、******新區管委會在制訂城中村改造項目征遷補償安置方案時，可參照下列原則確定征遷補償標準：
　　
　　1.被征遷人合法宅基地上的被征收房屋建筑面積，有房屋所有權證的以房屋所有權證標注面積為準，對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規劃等能夠證明房屋來源合法手續的，對審批手續的真實性、合法性進行確認無誤后，按照有房屋所有權證房屋給予補償。未辦理房屋所有權證的集體土地上的房屋、歷史原因造成手續不全的被征遷房屋，由轄區人民政府、******新區管委會根據實際情況制定統一標準，組織確認后給予合理補償。
　　
　　2.被征遷人選擇貨幣補償的，貨幣補償的金額應當根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等具體情況，以房屋市場評估價格確定補償價款。
　　
　　3.被征遷人選擇產權調換的，原則上實行拆補平衡。房屋建筑面積在60平方米以下部分免交結構差價；房屋安置面積超出原有面積就近上靠產權調換安置戶型的，超出被拆遷房屋建筑面積的部分，可按成本價交納購房款；被征遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。
　　
　　4.城中村改造中被拆遷人的搬家補助費、臨時安置補助費標準參照******市城市房屋拆遷管理有關標準執行。
　　
　　5.進行改造建設的城中村涉及拆除的村民委員會（公司）辦公用房、生產用房和其他用房，應等面積給予安置，或參照房地產市場評估機構的估價給予貨幣補償。
　　
　　第十七條城中村改造項目在項目總規劃建筑面積扣除拆遷安置用房面積后，按照不低于10%的比例配建公共租賃住房。由市政府按約定回購或收回后，優先用于安置城中村改造中生活確有困難、無法按本辦法第十六條規定進行安置的被拆遷人，剩余公共租賃住房交由市房產管理部門統一分配。
　　
　　第十八條非城中村村民購買本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已辦理土地和房屋手續的除外），具體安置辦法由轄區人民政府、******新區管委會確定。
　　
　　第五章實施程序
　　
　　第十九條城中村改造的申請與審批。
　　
　　1.城中村提出改造申請。
　　
　　城中村根據其實際情況，本著條件成熟、有序開展的原則，經全體村民簽字同意后，由村民委員會（公司）提出城中村改造書面申請。
　　
　　申請資料應包括：（1）擬進行改造的城中村基本情況，包括現狀地形圖中標明的村址占地、農用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企業占地等；村民和非村民人口及戶數結構、人員組成；住宅建筑面積、商業房及其他房屋的建筑面積。（2）申請改造準備工作情況。（3）實施改造的初步思路、步驟和方法，如分期、分批實施，要列出每一期的初步范圍及擬拆遷面積、安置人口、擬建設面積等指標。（4）實施改造的保障措施。（5）村民同意實施改造的簽字記錄等。
　　
　　2.轄區人民政府、******新區管委會審查改造申請，審查同意后上報市城中村改造領導小組辦公室。
　　
　　3.市城中村改造領導小組審批改造申請。市城中村改造領導小組辦公室組織市國土、規劃等部門對提出的改造申請進行審核，市城中村改造領導小組對條件成熟、符合相關政策要求的予以批準，由市城中村改造領導小組辦公室向轄區人民政府、******新區管委會下發批復文件，并抄送市城中村改造領導小組成員單位，作為列入城中村改造的依據，同時進行公告。
　　
　　第二十條城中村改造項目規劃審批。
　　
　　城中村改造項目獲批后，轄區人民政府、******新區管委會在充分考慮改造城中村具體情況的基礎上，本著積極推進、可操作性強及公共服務設施和市政基礎設施配套齊全的原則，提出城中村擬改造地塊（含周轉用地）的初步范圍及安置人口、拆遷面積等數據，并及時向市國土資源局申請將城中村改造用地列入年度土地供應計劃。
　　
　　轄區人民政府、******新區管委會及時向市城鄉規劃管理部門申請辦理地塊控制性詳細規劃手續。城鄉規劃管理部門依據城市規劃對控制性詳細規劃進行審核，審核后進行公示，公示無異議后上報市政府審批，并將批準后的控制性詳細規劃提交國土資源管理部門。
　　
　　如需辦理農轉用和土地征收，由轄區國土資源分局組織報件申報（報批期間可同時辦理規劃手續和制定改造方案）。
　　
　　第二十一條城中村改造項目方案編制與審批。
　　
　　1.城中村改造項目方案的編制。
　　
　　城中村村民委員會（公司）在轄區人民政府、******新區管委會的組織指導下，根據批準的城中村改造控制性詳細規劃起草項目改造方案。
　　
　　項目改造方案應包括以下內容：（1）項目改造總體思路。如分期、分批實施，要列出每一期的范圍及規劃指標，排出時間進度表。（2）改造范圍內占地面積（村址占地、農用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面積）。（3）改造涉及人口及戶數，需拆除的建筑物數量及分類（村民住宅建筑面積、鄉村企業建筑面積、商業房建筑面積等）。（4）項目控制性詳細規劃指標。（5）項目征收補償方案。包括安置房的建設方式、規模及資金籌措方式，產權調換和貨幣補償標準，過渡期限及過渡費標準，征收工作保障措施等。
　　
　　改造方案經村民代表大會表決通過后，改造方案和村民代表大會表決記錄一并上報轄區人民政府、******新區管委會。
　　
　　2.轄區人民政府、******新區管委會審查改造項目方案。
　　
　　轄區人民政府、******新區管委會負責對項目改造方案的實際操作性、方案內容是否符合村實際情況、征收補償政策能否落實等內容進行審查。審查前，應將方案在改造范圍內公示，必要時舉行聽證會，充分聽取利害關系人的意見和建議。轄區人民政府、******新區管委會對城中村改造方案審查同意后，上報市城中村改造領導小組辦公室。
　　
　　3.市城中村改造領導小組審核改造項目方案。
　　
　　市城中村改造領導小組辦公室就改造方案是否符合城中村改造的有關規定提出審核意見，上報市城中村改造領導小組審批。
　　
　　第二十二條市國土資源局根據市城中村改造領導小組批準的改造項目方案，委托土地評估機構對城中村改造用地進行地價評估、制定土地出讓方案。
　　
　　土地出讓方案應明確以下內容：（1）不使用周轉用地的城中村改造項目，原居住用地出讓方式為招標，出讓金按評估價與拆遷成本的差額確定，交地方式為拆遷后凈地出讓，開發企業中標后取得周轉用地的限制性國有土地使用權，在完成城中村改造征遷安置后，取得正式國有土地使用權。交地時間依據城中村改造方案確定的拆遷進度確定，分期實施改造的，分期交付土地、繳納土地出讓金、辦理土地手續，分期繳納的土地出讓金價格以中標價為準。（2）使用周轉用地的，周轉用地單獨出讓，出讓方式為招標，交地方式為凈地出讓，開發企業中標后取得周轉用地的限制性國有土地使用權，在完成城中村改造征遷安置，市政府收回借給轄區人民政府、******新區管委會的土地出讓金后，取得正式國有土地使用權。周轉用地以外的其他城中村改造用地按本條款（1）執行。
　　
　　出讓方案經市政府批準后，在市城中村改造領導小組辦公室備案。
　　
　　第二十三條轄區人民政府、******新區管委會根據批準實施的城中村改造方案、土地出讓方案制定項目招標文件。
　　
　　項目招標文件應明確以下內容：（1）城中村改造的實施步驟、范圍、時間，征遷安置的方法、標準，安置房的建設標準、戶型要求和交付時間，以及城中村改造配套設施的建設標準。（2）根據城中村改造投資規模確定城中村改造保證金，保證金按60萬/畝計算。在中標單位與轄區人民政府、******新區管委會簽訂城中村改造協議書時，由中標單位向轄區人民政府、******新區管委會繳納，保證金的退還方式由轄區人民政府、******新區管委會與中標單位協商確定。使用周轉用地的，其保證金按本辦法第三十二條規定執行。（3）明確城中村改造范圍內（包括周轉用地）的國有建設用地使用權為限制性使用權，并將繳納土地出讓金的多少作為競標條件，繳納出讓金高的獲得城中村改造項目的改造權和限制性國有建設用地使用權。完成征遷后，中標單位取得正式國有建設用地使用權。（4）未按招標合同約定期限完成拆遷改造的，市國土資源管理部門重新確定土地出讓價格，或由市政府按招標合同約定收回限制性國有建設用地使用權，重新處置土地。
　　
　　第二十四條轄區人民政府、******新區管委會通過市公共資源交易中心發布城中村改造項目招標公告。招標公告面向全國發布，市國土資源局同時在中國土地市場網發布招標公告，引進資金雄厚、信譽良好的開發企業。
　　
　　第二十五條市公共資源交易中心根據競標情況，按規定確定城中村改造項目中標單位，并于成交后三個工作日內將招標資料報市國土資源局。
　　
　　第二十六條轄區人民政府、******新區管委會與中標單位簽訂城中村改造協議書，并將城中村改造項目的中標單位報市城中村改造領導小組辦公室進行備案、公示。
　　
　　第二十七條中標單位持轄區人民政府、******新區管委會出具的城中村征遷工作完成證明及其他相關材料，到市國土資源局辦理土地出讓手續，繳納土地出讓金，取得正式國有建設用地使用權。
　　
　　第二十八條中標單位獲得土地使用權后，應委托具有資質的規劃設計單位編制城中村改造修建性詳細規劃，報城鄉規劃管理部門審核，審核、公示無異議后上報市政府審批，并依法辦理環保、立項、規劃、土地、人防、建設等行政審批手續，實施工程建設。
　　
　　第六章優惠政策
　　
　　第二十九條嚴格控制舊城區的零星開發及新城區住宅用地的審批，對聯合、成片開發的城中村改造項目，優先辦理出讓和報建手續。
　　
　　第三十條社會資本出資城中村改造項目房屋征收安置，但不參與項目土地掛牌出讓或未競得該宗土地使用權的，根據資金的實際占用時間，按投資金額加銀行同期貸款利息加投資金額10%的利潤，由轄區人民政府、******新區管委會與投資人進行結算；參與土地掛牌出讓獲得土地使用權的，不計貸款利息和利潤，由轄區人民政府、******新區管委會與投資人進行成本結算。
　　
　　第三十一條城中村改造項目土地出讓收入扣除按國家、省規定上繳、計提部分及征地和拆遷補償等相關成本外，剩余部分全額返還項目所在轄區人民政府、******新區管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補償安置和城中村改造項目配套設施建設。
　　
　　第三十二條使用周轉用地的城中村改造項目，將周轉用地土地出讓收入扣除按國家、省規定上繳、計提部分及征地和拆遷補償等相關成本外，剩余部分全額作為城中村改造項目建設保證金，借給項目所在轄區人民政府、******新區管委會（無息），辦理借用手續后，專項用于該城中村改造項目建設，市政府在返還轄區人民政府、******新區管委會的城中村改造項目土地出讓金中以扣除方式予以全額收回。
　　
　　第三十三條城中村改造項目按期開工建設并按期竣工的，在項目竣工驗收合格后，由市財政局負責，將該項目繳納的城市基礎設施配套費全額獎勵轄區人民政府、******新區管委會，用于支持城中村改造項目配套設施建設。
　　
　　第三十四條城中村改造項目（含商服面積）免繳地方行政事業性收費，具體包括：臨時占道費、道路挖掘修復費、土地登記費、征地管理費、場地使用費、新型墻體材料費專項基金。項目全部使用商品混凝土的免征散裝水泥專項基金，未使用商品混凝土的，按最低限減半征收散裝水泥專項基金。
　　
　　第三十五條城中村改造中村民安置房建設及用地所涉及的建筑安裝營業稅、土地流轉稅、土地增值稅和企業所得稅，市級留成部分除用于城中村改造項目外，全額用于支持轄區人民政府、******新區管委會城中村改造建設。
　　
　　第三十六條市政府對城中村改造騰出的土地統一征收后，進行公共設施和公益事業建設的，按國家、省有關規定進行補償；進行經營性開發的，其土地出讓收入扣除按國家、省規定上繳、計提部分及征地和拆遷補償等相關成本外，剩余部分全額返還項目所在轄區人民政府、******新區管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補償安置和城中村改造項目配套設施建設；不適宜開發建設的，按城市總體規劃安排使用。
　　
　　第七章保障措施
　　
　　第三十七條城中村改造由市政府統一領導、組織和協調。各城區人民政府、******新區管委會負責編制本轄區城中村改造計劃，組織制定城中村改造項目方案，協調城中村改造建設的相關問題，并具體負責本轄區城中村改造建設的組織實施工作。市城中村改造領導小組負責審定全市城中村改造計劃，審核城中村改造項目方案，并負責指導、協調、考核各城區城中村改造工作。市發展改革、財政、城鄉規劃、住房城鄉建設、國土資源、房產管理、公安、民政、勞動社會保障、教育、電力等有關部門和單位要按照各自職責分工，負責做好相應的城中村改造建設管理和服務工作。
　　
　　第三十八條實行城中村改造項目聯審聯批制度。建立項目審批綠色通道，各級各部門審批城中村改造申請的時限為十個工作日。
　　
　　第三十九條建立城中村改造激勵約束機制。市政府對城中村改造工作實行目標管理，嚴格進行考核，并設立專項獎勵資金，對城中村改造工作推進快、效果好的轄區人民政府、******新區管委會給予獎勵，具體獎勵辦法另行制定。
　　
　　第四十條城中村改造項目方案一經審批，不得擅自更改，凡未按審批方案實施的，由市政府各職能部門依照相關法律法規予以處罰，并按審批的方案予以糾正。
　　
　　第四十一條城中村改造完成后，如不能按時交付騰出的土地，則該城中村改造項目后續手續暫停辦理，相關優惠政策暫不享受。
　　
　　第四十二條城中村改造中村民安置房不得對外銷售，在安置完成前，不予辦理房屋預售許可證。開發企業要在安置房建設施工現場醒目位置設置公示欄，標明為安置用房，不對外銷售。
　　
　　第四十三條已公告確定的城中村改造范圍內不得擅自新建、改建、擴建各類建筑物，經鑒定屬危房的，可以維修或原面積翻建，但不得擴大、加層。(www.baimashangsha.com)凡擅自新建、改建、擴建的各類建筑物，一律不予補償。
　　
　　第四十四條城中村改造中標單位未取得合法手續不得在已公告確定的城中村改造范圍內進行工程建設，擅自開工建設的，市城鄉規劃、國土資源、住房城鄉建設等部門和轄區人民政府、******新區管委會、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、及村民委員會應當予以制止，并依法查處。
　　
　　第四十五條對超出國有土地使用權出讓合同約定動工日期滿1年未開發以及沒有按規定完成拆遷安置的城中村改造項目，依法從高征收土地閑置費，不得享受優惠政策，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，依法無償收回土地使用權。對雖按期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
　　
　　第四十六條城中村改造范圍內的居民，應積極配合城中村改造工作，對于阻礙拆遷改造、違反治安管理規定的，由公安機關給予治安管理處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
　　
　　第四十七條城中村改造開發建設企業在城中村改造工作中有違法違規行為的，由相關職能部門按照有關法律、法規依法予以處理，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
　　
　　第四十八條在城中村改造工作中，相關職能部門工作人員有不履行職責、濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀行為的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
　　
　　第八章附則
　　
　　第四十九條各城區人民政府、******新區管委會可依據本辦法，結合各轄區和擬改造村莊實際，制定相應政策；市政府有關職能部門要結合本部門職責分工，制定相應服務措施和扶持政策。
　　
　　第五十條本辦法自下發之日起施行，原《******市人民政府關于進一步加快城中村開發改造的意見》（******政[2007]10號）同時停止執行。

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