進一步加強我市危舊房改造工作的調查報告_[實習報告]

關于進一步加強我市危舊房改造工作的調查報告_[實習報告]

        
隨著“三年一中變”任務即將順利完成，我市的城市環境面貌發生了顯著變化，取得了令人矚目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大變”工作也要同步部署推進。我室在對“2010年一大變”工作進行前期調查研究的過程中，發現我市老城區的危舊房屋問題比較嚴重，較大影響了廣州中心城市的環境面貌。為此，我室專門組織調研組，對我市危舊房改造工作情況、存在問題進行調查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市進行學習考察，研究探索進一步加強我市危舊房改造工作的政策措施。現將有關情況及我們的建議報告如下：

一、我市危改工作的基本情況及面臨的主要問題和困難

從上個世紀80年代開始，我市在公房租金收入中提取一定比例實施危改工作。20年來，在市委、市政府的正確領導下，經過各有關部門的共同努力，我市危改工作取得了一定的成績。據統計，1990年我市完成危改投資2100萬元，而2000年則達到2.3億元，相當于1990年10倍多；1990年我市完成拆遷面積僅約數千平方米，而2000年完成拆遷面積近10萬平方米，相當于1990年數十倍。1999年，市政府明確提出了力爭用2年半至3年時間完成1997年登記在冊的23萬平方米危險房屋的排危搶險工作的目標，并制訂了相應的改造工作步驟、優惠政策和具體措施。目前，32片危改責任地塊的23萬平方米危房（涉及改造總面積70萬平方米）的改造任務已基本完成，其中，成片拆除危房12萬平方米（總拆遷面積35萬平方米），維修加固危房11萬平方米。僅市一級就累計投入資金約4.6億元，全面完成了交電新村、西華路等10片地塊18萬平方米的成片拆遷工作，共拆除危房7萬平方米，約6200戶近2萬人從原來低矮、潮濕、擁擠、危險程度較高的危舊房中搬出，被安置到環境優美、配套完善的棠雅苑、棠德花園、陽光花園等多處安置小區，戶均面積從改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面積從改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同時完成了沙河墟地街等4個項目的維修加固工作，維修加固危房、嚴重損壞房面積共54268平方米。

據不完全統計，我市目前實有房屋面積13578萬平方米，其中各級房管部門的經管房屋2011萬平方米，占房屋總量的14.8%。另據市房管部門經管房屋的安全普查結果，我市在基本完成23萬平方米危房的改造任務后，仍然存在危房26.4萬平方米，嚴重損壞房80萬平方米，一般損壞房402萬平方米，分別占總數的1.42% 、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部門經管的房屋中，包括絕大部分的私房、企業用房、宗教用房、學校用房等，同樣存在相當數量的危舊房屋。我市危舊房屋的形勢仍然相當嚴峻，改造任務依然相當繁重。

造成我市存在如此數量眾多的危舊房屋，以及其增長勢頭仍在蔓延的主要原因：一是使用年限長。我市的危舊房屋普遍建于三、四十年代，有相當部分甚至建于清末民初時期，到現在已經大大超過了其使用年限。二是建造標準低。由于當時客觀條件和技術水平的局限，我市的危舊房屋建造普遍采用磚墻、磚木、預制板式結構，使用年限短，抗震、抗風能力差。三是自然條件的影響。我市氣候潮濕多雨，常有臺風襲擊，而我市老城區大多地質條件較差，地表下存在較厚的淤泥沖積層，地勢低洼，排水設施落后，房屋水浸情況相當普遍，對危舊房屋的損壞相當嚴重。四是違章亂搭亂建。多年來，危舊房屋房屋的業主、住戶為了解決居住問題，違章亂搭亂建的現象非常普遍，進一步加快了危舊房屋的損毀速度。五是政策導向的消極作用。一方面，由于我國長期實行低租金制的房屋租賃政策，無論是經管房或私房，其租金收入都不足以對危舊房屋進行有效的修繕和改造；另一方面，我市實行房屋拆遷“拆一還一”的補償政策，對廣大危舊房屋業主，尤其是私房業主起到一定的消極作用，他們寧愿等待拆遷，得到一套新房的補償，也不愿意掏錢進行修繕、改造，造成了危改工作嚴重滯后。六是開發建設的負面影響。一方面，我市舊城區有相當部分地塊被劃了紅線，但至今還是征而不拆，房屋業主與征用單位互相推諉，致使其中的危舊房屋得不到最起碼的養護；另一方面，老城區基建、市政工程的基礎施工，致使周邊的危舊房屋壓沉壓裂，加速了危損速度。這種情況在荔灣區尤為普遍，如陳家祠廣場旁邊的龍塘西地塊，多為建于60年代磚木、混合結構房屋，近年來由于附近康王地下商業城施工，造成房屋因地陷致危、裂縫滿布，但居民無法搬出，情況相當危急；寶華路的寶華中約地塊，由于周邊五元名都、文昌閣的施工，相當數量百年樓齡的房屋岌岌可危，僅靠密集的樁頂承重，住戶（相當部分是孤寡老人）每日在木樁間起居飲食，生活環境異常惡劣。

雖然我市危改工作取得了一定的成績，特別是經過近3年的大規模改造建設，基本完成了23萬平方米危房的改造任務。但在實踐來看，也面臨著不少問題和困難，主要是：

首先，對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性認識不足，缺乏明確的總體思路。由于種種原因，當前對危改工作存在兩種錯誤或片面的認識：一是對我市的危舊房屋總體情況及其產生的原因缺乏了解，認為我市經過這么多年的舊城改造，特別是經過近3年大規模的危房改造建設，危房的現存數量已經不多，不足為患，無須再加大危改工作力度；二是對危改工作的實施情況不甚了解，認為制訂優惠政策，加大對危房工作的扶持力度，會沖擊正常的房地產市場。這些認識上的偏差，導致我市危改工作的總體思路一直得不到明確，未能結合城市總體規劃和舊城改造的需要，研究制定相應的總體規劃、實施計劃和政策措施，指導危改工作的順利推進。

其次，危改工作缺乏強有力的組織領導機構和工作機制，部門工作不協調。我市危改工作由于缺乏強有力的組織領導機構和工作機制，有關部門在思想認識上的偏差和其他原因，相應的配套政策措施難以跟進，協調難度較大，致使危改部門在工作實踐中遇到不少困難和阻力，在一定程度上阻礙了危改工作的發展。

第三，危改政策不配套、不落實。一方面，我市至今沒有一部關于危改的地方性法規，也沒有一套較為完善的危改政策體系，而一些與危改工作密切相關的現行法規、政策，由于沒有充分考慮到危改工作的迫切性和特殊性，導致危改工作實踐中碰到不少操作性的困難。如《廣州市城市房屋拆遷管理條例》中關于拆遷期限、補償安置等方面的規定，明顯不適應危改工作的需要，加大了危改成本和工作難度。另一方面，作為迄今為止我市唯一的市一級危改工作專門文件，市政府1999年頒發的《廣州市危房改造工作實施方案》，明確規定了危改項目的拆遷政策、優惠政策、資金來源和安置小區用地保障等方面的政策措施，但從實踐看，除了免收國有土地使用權出讓金、免收配套設施建設費兩項優惠政策得到較好落實外，其他各項規定或者因為與其他的現行法規、政策有所抵觸，或者因為缺乏相應的實施細則和具體措施，在不同程度上都存在落實較難或不完全落實到位的情況，給危改工作的順利推進帶來極大壓力和困難。

第四，危改資金缺口較大。按照我市現行的做法，僅僅依靠從全市經管房租金收入中提取20％（每年約4000－5000萬元）作為危改資金，遠遠不能滿足全市危改工作的需要。在近幾年的工作實踐中，由于危情告急，在《廣州市危房改造工作實施方案》規定的銀行低息貸款、住宅小區銷售所得、危改項目拍賣等籌資方式無法實施的情況下，市、區危改部門為了確保完成改造任務，不得不一方面通過住房公積金貸款等途徑，另一方面通過引入開發商參與改造等方式，解決改造資金不足的問題。這些做法，在特定的條件下對危改工作的推進起到了一定的積極促進作用，但在當前我市的政策框架下，也帶來了不少問題和負面效應：住房公積金貸款實施危改，違背國家有關政策；引入開發商參與危改，由于在很多關鍵的具體環節上缺乏相關的政策規范，如準入條件、開發主體、資金監控、享受危改優惠政策、施工管理等等，容易導致工程“爛尾”或開發難以為繼。市、區危改部門近3年內與開發商合作實施的11個危改項目，除了一德路地塊項目能夠順利完成以外，其他的都先后由于各種原因出現工程“爛尾”或開發難以為繼現象，如福今東地塊項目是唯一一個由開發商全資投入的危改項目，至今開發商已投入超過1.5億元，一期工程拆遷安置完成后，由于我市建筑施工管理政策的變化而導致停工，已挖好的面積達10000多平方米、深達10多米的基坑長時間暴露在外，對附近的居民區、幼兒園構成了極大的安全威脅；二期工程也由于拆遷糾紛而無法推進。

二、進一步加強我市危舊房改造工作的幾點建議

危舊房改造工作牽涉老百姓的切實利益，是一項十分重要的“民心工程”。進一步加快推進危改工作，改善城市環境面貌和人民群眾的生活環境，對于我市率先基本實現現代化、建設現代化中心城市，順利實現“2010年一大變”目標，起到十分重要的作用。

（一）統一思想，提高認識。

進一步加強我市危舊房改造工作，是各級黨委、政府和有關部門義不容辭的神圣職責，要從講政治的高度，進一步統一思想，提高認識，充分認識危改工作的重要性、緊迫性和艱巨性，將危改工作作為實踐“三個代表”重要思想的具體行動，擺上重要的議事日程。建議學習上海的經驗，通過黨代會、人代會和市委工作會議等形式，明確提出我市危舊房改造的總體目標和要求，并把這項工作列為“2010年一大變”的一項重要任務，作為各級黨委、政府和各有關部門未來幾年的一項中心工作，不斷加大工作力度，切實抓緊抓好，確保抓出成效。

（二）加強領導，明確職責。

危舊房改造工作是一項情況復雜、涉及面廣、政策性強的社會系統工程，需要計劃、財政、地稅、規劃、建設、國土房管、市政園林、城管綜合執法、環衛、人防、公安、工商、供水、供電、供氣、電信、郵政等有關部門的密切配合、共同努力，才能順利推進。建議參照北京、上海等城市的做法，成立我市危舊房改造工作聯席會議制度或領導小組，由市政

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